Покупка нежилого помещения

Здравствуйте Александр!

Если в документах БТИ площадь помещения не соответствует площади указанной в свидетельстве, то Продавец должен обратиться в регистрирующий орган, чтобы тот внес изменения по объекту в ЕГРП. Это позволит привести в соответствие документы и убрать расхождения по площади объекта, указанной в свидетельстве и в документах БТИ. С таким заявлением можно обратиться даже после заключения договора купли-продажи, одновременно с подачей документов на регистрацию права собственности покупателя.

Основанием для внесения изменений по объекту в записи о праве будет справка БТИ, в которой должно объясняться расхождение в площади. Так, БТИ может дать справку о том, что эта площадь изменилась в связи с незаконной перепланировкой или переоборудованием помещений, и в этом случае в свидетельстве о праве собственности регистрирующий орган сделает отметку о том, что произведена незаконная перепланировка или переоборудование (либо и то и другое).

В БТИ можно получить справку и о том, что площадь объекта изменилась в связи с текущей инвентаризацией (это самый лучший вариант, поскольку в данном случае никаких «нежелательных» отметок при регистрации не делается).

Если расхождения связаны с наличием площадей «за итогом», позиция регистрирующего органа такова, что на площади, указываемые «за итогом», не возникает прав у собственника здания. В этом случае площадь объекта указывается по свидетельству о регистрации права собственности, и внесение изменений в ЕГРП не требуется.

Самый сложный случай — если площадь изменилась в результате реконструкции или капитального ремонта. Если Продавец не внес изменения из-за отсутствия исходно-разрешительной документации на такую реконструкцию и акта приемки реконструированного объекта, то Вам следует понимать, что обязанность по узакониванию перепланировки после покупки ляжет на Вас

Возможна и такая проблема: площадь объекта не изменилась, но состав помещений, указанный в данных ЕГРП, не соответствует составу помещений по документам БТИ. В этом случае также надо вносить изменения в ЕГРП и представлять документы, обосновывающие изменение состава помещений. Чаще всего это бывает из-за самовольного переоборудования помещений собственниками или прежними пользователями.

То есть, Вам следует установить причину возникновения несоответствия характеристики помещения.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

То есть, после покупки помещения Вам следует подать соответствующие документы в уполномоченный орган.

Оснований для отказа в предоставлении Вам земельного участка нет.

С уважением Ф. Тамара