Какой из способов более малозатратный, поскольку экспертиза проектной документации такого большого здания стоит очень дорого

Question

Здравствуйте, скажите, пожалуйста, приобрели здание ОКС назначение: нежилое, которое было реконструировано (расширена фасадная часть на три метра вперёд) предыдущим владельцем юридическим лицом, но не оформлено в установленном порядке. Земельный участок в собственности. Приобреталось здание по старым документам и старому БТИ плану. У него есть только отказ от местного органа власти в согласовании проекта реконструкции в связи с необходимостью проведения независимой экспертизы проектной документации поскольку площадь реконструируемого объекта более 1500 кВ.м. Как быть в данной ситуации? Сделать экспертизу проектной документации и уже от своего имени подать на согласование в орган власти или оформить в судебном порядке? Какой из способов более малозатратный, поскольку экспертиза проектной документации такого большого здания стоит очень дорого. Реконструкция повторюсь уже поведена.

Юрий Колковский · Answer

оформить в судебном порядке? Ирина Здравствуйте, Ирина. На мой взгляд, судебный порядок бесперспективен, если администрация отказала обоснованно, то никакой суд не заставит ее отменить отказ. То есть Вы сходите в суд по КАС РФ, а Вам суд скажет, что решение об отказе основано на законе, поскольку Вы не предоставили необходимые документы для принятия положительного решения. Согласно ст. 4 КАС РФ 1. Каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Вы не сможете доказать, что данным отказом нарушены Ваши законные интересы, поскольку у администрации будет основание аргументировать его ссылкой на недостаточность представленных для получения разрешения документации. На мой взгляд, тут все-таки следует сделать именно это: Сделать экспертизу проектной документации и уже от своего имени подать на согласование в орган власти или оформить в судебном порядке? Ирина А кроме того, попытаться затраты на проведение экспертизы переложить на бывшего собственника, который продал Вам объект реконструированным без надлежаще оформленных документов.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Ваш предыдущий владелец очевидно получив отказ органа местног о самоуправления не захотел проводить независимую экспертизу проектной документации и вопреки нормам законодательства провел реконструкцию. Хотя для проведения реконструкции в силу ст.51 ГрК РФ нужно было её согласовывать, А для этого делать проект и получать положительное заключение экспертизы. По факту у Вас самовольная реконструкция. И если Вы сейчас даже и получите положительное заключение экспертизы, то при обращении в орган местного самоуправления высока вероятность отказа в согласовании реконструкции по тем основаниям, что по факту она уже проведена. В Вашем случае Вам лучше обратиться в суд с исковым завлением, чтобы узаконить проведенную реконструкцию.Это будет возможным, если Вы представите суду достаточные доказательства того, что реконструкция не будет нарушать прав и законных интеерсов третьих лц, проведена в соответствии с со строительными.а также иными нормами и правилами. Судебно-строительную экспертизу проведете ужев суде, ст.79 ГПК РФ.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Ирина. Экспертиза проектной документации требуется Вам и в настоящее время. Градостроительный кодекс Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, в границах Байкальской природной территории и в Арктической зоне Российской Федерации 2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами; Однако, согласно требованиям законодательства разрешение на строительство (реконструкцию) требуется до его начала. Соответственно, Вам в любом случае придется в судебном порядке решать вопрос. При этом, встречается судебная практика, которая считает допустимым выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) несмотря на проведение строительства. Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2018 г. N 18-КГ17-286 Суд отменил принятые судебные акты и признал незаконным отказ местного органа самоуправления в выдаче разрешения на строительство, обязав администрацию рассмотреть заявление истца о выдаче разрешения на строительство, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что строительство индивидуального жилого дома начато с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил https://www.garant.ru/products... То есть, можно пойти еще раз за получением разрешения на реконструкцию приложив положительное заключение экспертизы проектной документации и затем оспорить отказ в судебном порядке по Кодексу административного судопроизводства. Либо сразу подать иск в суд о сохранении здания в реконструированном виде. При этом, в исковом порядке не требуется экспертиза проектной документации, главное доказать, что постройка соответствует строительным нормам, нет угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушаются права третьих лиц. Однако и в этом случае может потребоваться экспертиза именно этого, соответствия реконструкции строительным нормам, ее безопасности. Разъяснения Верховного Суда по этому поводу http://www.garant.ru/article/6... Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Нужно исходить из стоимости этих экспертиз, сравнить их, экспертизу проектной документации и судебную экспертизу реконструированного объекта. Мне представляется что второй исковой порядок проще, чем заново обращаться за разрешением на реконструкцию. С уважением! Г.А. Кураев

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Так как вы сможете оформить права собственности на нежилое здание только в судебном порядке, а обращаться вы будете скорее всего в арбитражный суд, то вам надо обязательно всю процедуру досудебную соблюсти четко. То есть подготовить все необходимые документы для получения разрешения на реконструкцию (ст 51 ГрК РФ): проект, согласование проекта и т.д. Подать заявление о выдаче разрешения на реконструкцию, оно к сожалению будет формальным, поскольку вам откажу в выдаче разрешения. Приведенный пример когда выдают разрешение на строительство после начала строительства не подходит под ваш случай. Вы получаете отказ в выдаче разрешения и НЕ ОБЖАЛУЕТЕ ЕГО (бесперспективный вариант и потеря денег, даже если обжалуете, потом еще надо будет вводить в эксплуатацию объект и т.д)! А подаете исковое заявление о признании права собственности на реконструированный объект на основании ст 222 ГК РФ. В судебном процессе будет экспертиза обязательно ! Только не экспертиза проекта, которую вы ранее должны сделать, а строительно-техническая экспертиза, которая подтвердит что здание не угрожает жизни и здоровью граждан. После признания права собственности в суде на реконструированный объект, надо будет обратиться к кадастровому инженеру, он изготовит техплан, подошьет решение и вы сдадите его в Росреестр через МФЦ на регистрацию права с одновременной постановкой на ГКН здания. Всего хорошего!

Александр Рощупкин · Answer

Добрый день, Ирина! В дополнение к ответам коллег полагаю необходимым отметить следующее. Настоятельно не рекомендуется обращаться за «оформлением» самовольно осуществленной реконструкции сразу в суд, поскольку с 2010 года судами (как общей юрисдикции, так и арбитражными судами) обязательно должен исследоваться вопрос о том, принимало ли лицо, осуществившее самовольную реконструкцию меры, связанные с согласованием такой реконструкции в компетентном органе исполнительной власти или органе местного самоуправления согласно требованиям градостроительного регламента и Градостроительного кодекса РФ. Соответствующие разъяснения приведены в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22: Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Данное разъяснение применимо к реконструкции ОКС (п. 28 Постановления Пленума 10/22) и подтверждается судебной практикой (см. на примере Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 24-КГ15-6) … на… реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные возведением самовольной постройки. А потому, прежде чем обращаться в суд Вам необходимо предпринять меры, направленные на легализацию уже проведенной реконструкции в обязательном порядке, потому что даже если первая инстанция назначит судебную экспертизу и примет решение в Вашу пользу (в практике такое иногда происходит), вероятность отмены в вышестоящих судах такого судебного акта очень велика.

Василий Шишкин · Answer

Добрый день, Ирина! Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание возведенное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений , а Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом. Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.03.2017 N 346 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и о Правилах ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения» 4. Процедуры, связанные с осуществлением строительства, реконструкции объектов капитального строительства нежилого назначения 55. Предоставление разрешения на строительство. Подробно о самовольных постройках ВС РФ в ОБЗОРе СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ. Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как быть в данной ситуации? Ирина У него есть только отказ от местного органа власти в согласовании проекта реконструкции в связи с необходимостью проведения независимой экспертизы проектной документаци Ирина Отказ обоснован. Экспертизы не избежать, так как в п.26. ПВС, сказано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Экспертиза, которая будет назначена судом по стоимости больше чем стоимость негосударственной экспертизы. Плюс очень дорогие услуги юристов по таким делам. Как быть в данной ситуации? Ирина Оптимальный путь с известным концом. Получить разрешение на реконструкцию и ввод, для этого: откорректировать ПД на текущий день, провести негосударственную экспертизу, получить разрешение на реконструкцию и на ввод. В суде может быть отказ, так как ничего не мешало получить разрешение.