Продавец предоставил шаблон предварительного договора купли-продажи (ПДКП) и проект договора купли-продажи (ДКП)

Здравствуйте

3. Правильность процедуры, указанной в п .2.3. ДКП (Порядок расчетов), возможные подводные камни

Дмитрий

вот тут как раз вопрос

2.2. В день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель оплачивает сумму в размере _____ рублей в качестве задатка (обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора). При заключении основного договора купли-продажи задаток будет зачтен Продавцом в качестве оплаты части стоимости земельного участка.

гк

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

важно понимать — задаток это не аванс, это именно исполнение обязательств и есть вы от сделки отказываетесь, то задаток вы теряете. Это самый важный момент + указать в 2.3 надо остальную сумму

+ можно так же указать порядок ее оплаты- например безналом или аккредитив или как то еще

важен срок заключения договора — по 2.1- до 10.08.21

если этот срок обеими сторонами будет пропущен- то договор этот свое действие прекратит

Здравствуйте!

Достаточно стандартный договор.

Законодательству соответствует.

В п 1.2.6. я бы добавил, что стоимость объекта не подлежит изменению. 

Правильность процедуры, указанной в п .2.3. ДКП (Порядок расчетов)

Дмитрий

Нарушений здесь нет. 

Еще бы добавил пункты о том, что на земельном участке построек нет и о том, что участок не находится в охранной зоне инженерных коммуникаций. 

Продажа земельных осуществляется с учетом ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Добрый день!

п.1.2.5 

1.2.5. Участок принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2020, о чем в едином государственном реестре недвижимости ____ сделана запись  ______.

2

.2. В день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель оплачивает сумму в размере _____ рублей в качестве задатка (обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора). При заключении основного договора купли-продажи задаток будет зачтен Продавцом в качестве оплаты части стоимости земельного участка.
2.3. Оставшуюся сумму в размере _____ рублей Покупатель обязуется оплатить на условиях основного договора купли-продажи.

Лучше прописать что тут будет аванс, чтобы в случае незаключения Договора, например по вашей какой либо причинуе вы смогли вернуть денежные средства

Также нужна краткая справка в целом по процедуре приобретения недвижимого имущества, кто есть кто, кто должен что делать и в каком порядке (первый раз приобретаю недвижимость)

Дмитрий

Добрый день, Дмитрий. Покупка земельного участка для строительства объекта сопряжена не только с проверкой договора купли-продажи, но и самого участка. 

Что касается договора, то про задаток а не аванс понятно продавец пишет, потому что вдруг если вы откажитесь от договора, вам задаток не вернут (п 2.2 договора). Но если вы отказываться не собираетесь и продавец настаивает на это пункте не так все существенно.  

3. Правильность процедуры, указанной в п .2.3. ДКП (Порядок расчетов), возможные подводные камни

Дмитрий

Такой вариант возможен. Хорошо что написали что деньги они получают не сразу после регистрации перехода права, но при этом участок у продавца в залоге не остается, не надо будет дополнительно никаких делать актов.(ст 488, 489 ГК РФ)

Что касается участка самого и рисков (ваш 3 вопрос): 

1. Нужна свежая выписка из ЕГРН, с указанием возможных ЗОУИТ (охранная зона) (ст 105 ЗК РФ). Если есть какая либо охранная зона, то о ее наличии обязательно  надо указать. Если ее не указать , будет приостановка регистрации и если доп соглашение с включенные этим пунктом к договору не сдать  (бывают случаи что вторая сторона не приходит и не подписывает такое соглашение), то может быть отказ в регистрации перехода права. 

п 17 ст 26 218-ФЗ от 13.07.2015 года 

 Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки

Далее если есть ЗОУИТ, то важно понимать какая именно, поскольку от этого зависит возможность возведения объекта недвижимости. Например, в  зоне ЛЭП надо согласовывать строительство с сетевиками, в водоохранной зоне оборудовать объект недвижимости специальные очистными сооружениями и т.д. 

В идеале, на такие участки заказываются градостроительный план участка (ст 57.3 ГрК РФ), в котором есть все указания на территориальную зону в ПЗЗ, возможные виды, ограничения, ЗОУИТ и т.д. Может так оказаться что участок из -за категории по ПЗЗ находится в такой зоне, в которой нет град регламента и строить нельзя, а значит будут проблему с получением уведомления о возможности возвести объект от администрации на основании ст 51.1 ГрК РФ. Хотя вид участка строительство позволяет и до 2026 года можно без согласования с администрацией возводить жилые дома. 

Это не территория СНТ или ДНТ? Может быть какие-то задолженности, взносы и т.д. могут быть. Просто на землях сельхозназначения  под индивидуальное дачное строительство редко когда земли выделяют.  

Удачного решения вопроса.