Как мне выселить и заставить оплатить жкх и по договору

Здравствуйте, Александр. 

Как мне выселить

Александр

вы как собственник жилого помещения имеете полное право выселить лиц, не законно занимающих ваше имущество. Сделать это вы можете либо с помощью органов полиции, либо через обращение в суд. 

Если вы обратитесь в суд с исковым заявлением о выселении, то вы также можете взыскать с них оплату аренды по дату фактического выселения и расходов по ЖКХ. 

После того как решение вступит в законную силу, вы получите исполнительный лист на выселение и отдельно исполнительный лист на взыскание суммы. Далее выселением и взысканием будут заниматься приставы. 

В случае возникновения вопросов  или необходимости в юридической помощи по ведению дела, а также составлению юридических документов, вы можете обратиться ко мне написав в личном чате на данном сайте. 

 С уважением, Анна Соловьева.

Александр, добрый день.

Боюсь, что прибегнуть в данном случае, как Вам советуют к помощи полиции, можно, но эффекта от этого будет мало — поскольку к компетенции сотрудников полиции не относится решение такого рода вопросов. На Ваше обращение Вы получите формальный отказ с рекомендацией обращения в суд.

Решать вопрос о выселении и взыскании суммы задолженности по договору Вам нужно в судебном порядке с последующим обращением в службу судебных приставов для целей принудительного исполнения решения суда.

Требование о выселении основанное на ст. 35 ЖК РФ вы дополняете требованием о взыскании задолженности по оплате, аргументируя тем, что в силу ст. 678 ГК РФ

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

И в данном случае Вы при подаче иска производите расчет задолженности, который прилагаете к иску и подтверждающие его документы.

Поскольку договор найма у Вас закончился, Вы вправе, руководствуясь ст. 359 ГК РФ, произвести удержание имущества квартирантов.

В частности, в законе указано, что

 Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Фактически, применяя данное положение по аналогии с договорами аренды — Вы в отсутствие квартирантов (если такая возможность) можете произвести смену замков в жилом помещении.

Также при подаче иска Вы можете заявить требование о применении обеспечительных мер в виде ограничения права пользования жильем, основываясь на ст. 140 ГПК РФ

1. Мерами по обеспечению иска могут быть:
3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

Реализация которых также будет осуществляться через службу судебных приставов. 

Здравствуйте, Александр!

Насколько я поняла, главная проблема в Вашей ситуации заключается в отсутствии подписанного договора за период с 02.05.2020 по 15.07.2021. Поэтому для того чтобы обратиться в суд с иском о взыскании арендной платы и коммунальных платежей, Вам предстоит доказать, что старый договор был пролонгирован на прежних условиях.

Даже если такого условия в предыдущем договоре не было, можно воспользоваться правилом ст. 684 ГК РФ: если за 3 месяца до истечения предыдущего договора Вы не предложили нанимателям заключить новый договор или не уведомили об отсутствии намерения сдавать квартиру в течение следующего года, то договор считается продленным на прежних условиях.

Также стоит вызвать представителя управляющей компании для составления акта об установлении количества проживающих с перечислением их ФИО и указанием даты проживания. Такой документ обычно составляется для целей определения объема начислений за услуги ЖКХ в отсутствие счетчиков (п. 56(1) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354), но в Вашей ситуации тоже будет полезным.

Что касается выселения, то здесь нужно подавать исковое заявление о выселении по требованию собственника (ст. 35 ЖК РФ). Но чтобы наниматели считались утратившими право пользования квартирой, нужно сначала в судебном порядке расторгнуть с ними договор на основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ. Ведь изначально Вы доказываете, что договор был заключен (для взыскания задолженности), а на сегодняшний день при вышеприведенном условии статьи 684 ГК РФ он оказывается вновь пролонгированным.

Поэтому, полагаю, сначала следует взыскивать задолженность, потом — расторгать договор и, наконец, выселять нанимателей.

В дополнение к ранее данным на вопрос ответам советую Вам как собственнику квартиры, в целях выселения арендаторов (нанимателей) из квартиры в связи с истечением срока договора аренды (коммерческого найма), а также неуплатой арендных платежей и оплаты ЖКУ-услуг, перед обращением с иском в суд о выселении арендаторов и взыскании с них задолженностей по указанным платежам сначала направить им по месту нахождения Вашей сдаваемой в аренду квартиры письменное требование об освобождении квартиры в связи с окончанием срока аренды, а также требование об оплате задолженности по арендным платежам и по оплате ЖКУ услуг с указанием расчета задолженности.

 Можно также предъявить дополнительно требование об оплате процентов по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами за весь период просрочки оплаты, если иная мера ответственности не предусмотрена была договором аренды.

Так, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ

в случае просрочки в уплате денежных средств подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

Направление такого требования арендаторам об освобождении квартиры и об оплате задолженностей по платежам будет для суда являться доказательством того, что Вы предприняли попытки в досудебном порядке урегулировать возникший спор и соблюли правило, установленное в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, согласно которой

в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Т.е. вторым предложением данной ч. 2ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения должен установить гражданину срок, в который последний должен освободить жилое помещение, и при несоблюдении данного срока гражданин подлежит выселению в судебном порядке.

Т.к. предметом иска будут являться два требования: неимущественное о выселении и имущественное о взыскании задолженности по платежам, то Вам как истцу при подаче иска надо будет оплатить две госпошлины: за неимущественное требование о выселении — в размере 300 руб. согласно подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, и в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ за требование имущественного характера о взыскании задолженности по платежам — в зависимости от цены иска: 

до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей.

По вопросу территориальной подсудности данного иска:

т.к. в иске будут заявляться требования о признании арендаторов утратившими право пользования жилым помещением и о выселении, то такой спор связан с оспариванием права пользования жилым помещением, и данный спор можно отнести к категории споров о правах на недвижимое имущество, в связи с чем иск подлежит рассмотрению по правилам ст. 30 ГПК РФ в районном суде по месту нахождения квартиры.