После 1 декабря декларация сдается в 2023г, чтобы подать декларацию за 2021г от ИП?

Добрый день.

В этом году я занялся перепродажей жилых квартир. За этот год было продано 3 квартиры (одна из них была в собственности более 2 лет, другие две около 3 месяцев) и еще одна квартира сейчас в ремонте (продавать планирую после нового года).

Недавно узнал, что для данной деятельности необходимо регистрировать ИП на УСН (доходы - расходы). Так же узнал, что бывали случаи, что налоговая в подобных случаях признавала предпринимательскую деятельность и пересчитывала налоги по ОСН (13% со всей суммы продажи)+ начисляла штрафы. Видел судебную практику по таким делам.

Получается есть вероятность, что в следующем году налоговая не примет декларацию по 3ндфл от физ лица и пересчитает налоги по ОСН.

Вопросы:

1)Как мне лучше поступить, чтобы не попасть на налоги и штрафы?

Сначала открыть ИП, затем подать декларацию (за 2021г) за проданные квартиры как физ лицо (13%), а новые продажи уже декларировать по ставке ИП?

Или открыть ИП и задекларировать все прошлые сделки по ставке 15%. Не будет ли штрафов в этом случае (неуплата авансовых платежей, не пробитие чеков)?

2)Если использовать второй вариант, то ИП поидее нужно успеть открыть до нового года (до 1 декабря, т.к. после 1 декабря декларация сдается в 2023г), чтобы подать декларацию за 2021г от ИП ?