Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Запрос отчетности у управляющей компании, жалобы на нарушения, смена управляющей
Здравствуйте!
Имеется управляющая компания от застройщика, которая обслуживает несколько построенных домов. (4 дома по 20 квартир).
Фактически - обслуживание не ведется (иногда моют полы в подъезде), только сбор платежей (да, не думал что такое возможно в 2021 году).
В рамках этой консультации хотелось бы получить ответы на свои вопросы и чтобы Вы подсказали порядок действий в данной сложной ситуации.
1. Контакты управляющей, которые висят в подъезде - давно не отвечают. По Юридическому адресу никого нет.
По личным каналам удалось найти телефон руководителя - но он на контакт не идёт (не берет либо сбрасывает трубки).
Аварийно-диспетчерское обслуживание не осуществляется (т.к в случае аварии даже не знаем куда звонить).
Это явно нарушение. Куда обращаться с вопросом доступности контактов управляющей компании?
2. Не понятно куда идут собранные деньги. Никакой отчетности за 2020 год не было предоставлено. Подскажите - как правильно
направить письменный запрос на юридический адрес для получения такой отчетности? Нужно написать запрос в свободной форме от собственника
и направить заказным письмом с уведомлением о вручении?
Если не получат письмо - обращаться в суд?
Если получат, но не ответят (какой срок ответа законом на такие письма?) - тоже в суд?
3. Если таки отчет предоставят - есть ли формат, установленный законом, с детализацией?
Чтобы не просто собрано 1 млн рублей, а из них ушли на такие то статьи, вот акты с подтверждением расходов?
Как правильно сразу запросить подробнейший отчет? Или законом не установлены форматы отчетов? Как тогда можно
узнать, что какие то работы велись, а не просто деньги украдены?
4. Отдельный вопрос по самим тарифам. У нас насколько знаю голосования за тариф не состоялось,
поэтому почему такой тариф и чем он обоснован - не понятно. Как это можно узнать?
Как вообще устанавливается тариф (администрацией насколько я помню)- но почему именно такие цифры за каждую статью?
Как можно получить обоснование этих цифр?
5. К вопросу статьей и расходов - как по каждой статье можно получить за этого год - куда ушли деньги? и были ли
произведены работу?
вот перечень статьей в платежке:
- Обслуживание приборов учета
- Обслуживание систем ХВС КАН (полагаю ничего не делалось)
- Уборка придомовой территории (урну иногда очищают, тротуары не чистят от снега и льда)
- Уборка лестничных клеток (тут да - иногда убираются, есть ли регламент/норма частоты уборки?)
- Аварийно-диспетчерское обслуживание (фактически не осуществляется, т.к. банально нет телефонов куда звонить)
- Услуги по начислению и сбору платежей населения (так понимаю это комиссия агенту по сбору платежей)
- Плата за управление многоквартирным домом (что входит в этот пункт и почему он именно 4 рубля с квадратного метра? Почему не сразу 10 рублей?)
- Весенне-осенний осмотр и составление сопровод. документации (пункт-фикция)
- Механизированная уборка придомовой территории (кв.м) (снега в этом году большого не было, небольшой снег не убирали)
- Проведение электроизмерений (пункт - фикция)
- Обслуживание ВДГО (пункт-фикция)
- Обслуживание домофонного оборудования (домофон есть, но полагаю его тоже не обслуживают)
- Содержание систем вентиляции (не понятно что за содержание)
- Обслуживание системы электроснабжения (тоже не понятно что за обслуживание)
- Дератизация и дезинсекция помещений общего имущества (ничего не было такого)
6. Как можно отказаться от услуг этой управляющей? Обязательно ли иметь альтернативу - или достаточно собрать подписи жильцов за отказ и по закону выдадут другую управляющую?
7. Как правильно узнать у других управляющих возможность обслуживать наши дома? Какие-то заказные письма на юр адрес управляющих с запросом возможности можно разослать?
Просто слышу от соседей "нас никто брать не хочет" - но это на уровне разговоров со "знакомыми в других управляющих" и хотелось бы получить какие то официальные отказы.
8. Многие соседи недовольны положением дел, но изменений как-то нет (у домов много проблем кроме управляющей - например придомовой территории выделенной, не на балансе сети).
Неоднократно вопрос о необходимости ТСЖ задавался - но никто не хочет быть председателем из собственников. По закону председатель может быть только собственник? Или это не обязательно?
9. Подскажите - как вообще этот клубок распутать - с чего начать. кому писать, кому жаловаться. Очень хочется как-то сдвинуть эти вопросы, с приходом снега до дома невозможно будет подъехать и по
тротуарам пройти. Да и деньги жалко платить в никуда
Добрый вечер! Вопросы, которые Вы задали, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД:
ч.2 ст.44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:http://www.consultant.ru/docum...
в частности,
4) выбор способа управления многоквартирным домом
Поэтому собственникам необходимо созвать общее собрание, на котором поставить вопрос создания ТСЖ.
В соответствии со ст.161 ЖК РФ:
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами
Если УК Вашим домом не справляется в данными обязанностями, ставьте вопрос на общем собрании о создании ТСЖ, а затем ТСЖ может на основании ч.1 ст.137 ЖК РФ заключить договор с новой УК:
ЖК РФ Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
Здравствуйте,
1. Контакты управляющей, которые висят в подъезде — давно не отвечают. По Юридическому адресу никого нет. По личным каналам удалось найти телефон руководителя — но он на контакт не идёт (не берет либо сбрасывает трубки). Аварийно-диспетчерское обслуживание не осуществляется (т.к в случае аварии даже не знаем куда звонить).
Порядок раскрытия информации УК установлен в главе 8 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416.
Так, согласно п. 31 этих Правил, в случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:
б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:
наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — сеть «Интернет»), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет»;
контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;
уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
С информацией, подлежащей раскрытию УК (глава 8 Правил), полностью Вы можете ознакомиться по ссылке:
https://base.garant.ru/7037937...
Это явно нарушение. Куда обращаться с вопросом доступности контактов управляющей компании?
Вы вправе направить жалобу на нарушение УК вышеуказанных норм в органы Государственного жилищного надзора, поскольку в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, предметом государственного жилищного надзора является соблюдение требований жилищного законодательства в деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.
http://www.consultant.ru/docum...
Далее продолжу.
Вопросы №№ 3, 4 и 5 (о предоставлении УК информации о своей деятельности) — рассмотрю вместе.
По годовому отчету:
Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
http://www.consultant.ru/docum...
По ценам (тарифам), размерах оплаты, выполненным работам по содержанию общего имущества и т.п.
Согласно п. 2 ст. 165 ЖК РФ, управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
http://www.consultant.ru/docum...
Также, (дополнительно к 1 вопросу) обязанность УК РФ раскрывать информацию установлена в подп. «п» и «р» п. 31 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Ознакомьтесь с ними по ссылке:
http://www.consultant.ru/docum...
По срокам предоставления информации:
Ознакомьтесь с Письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 23 апреля 2019 года N 15772-ОГ/04 "О предоставлении информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом", в нем указаны сроки в зависимости от запрашиваемой информации.
https://docs.cntd.ru/document/...
Также по срокам ознакомьтесь с обзором по ссылке.
https://gzhi.amurobl.ru/pages/...
Таким образом, общий срок не установлен, он зависит от запрашиваемой информации.
Ваши действия должны заключаться в следующем. Сначала запрашивайте в УК РФ информацию (на основании вышеуказанных норм). В случае ее непредставления (отказе представить) — обращайтесь с жалобой в органы Государственной жилищной инспекции или в суд.
Далее продолжу.
Вопросы 6, 7 и 8 — рассмотрю вместе.
По договору с УК посмотрите, какой у него срок. Возможно срок действия договора подходит к концу и его не придется расторгать в одностороннем порядке.
Общий механизм процедуры прописан в ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ. Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД:
http://www.consultant.ru/docum...
При этом, согласно п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
http://www.consultant.ru/docum...
То есть, вы в любое время вправе изменить способ управления МКД или сменить УК. Проводите общее собрание собственников помещений МКД, на котором принимаете решение об изменении способа управления домом (если хотите ТСЖ) или о выборе другой УК. Оформляете протокол общего собрания. По общему собранию, порядку проведения, голосования, иным вопросам этой процедуры — ознакомьтесь со статьями с 44 по 48 ЖК РФ. Можете пригласить юриста, он поможет его провести и правильно оформить протокол. Если меняете УК, то обязательно укажите в протоколе — как именно старая УК не выполняет договорные обязательства, перечислите все допущенные УК нарушения, что не делает, какую информацию не раскрывает, какие работы по обслуживанию общего имущества МКД не выполняются.
Далее, согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Далее, на основании ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное законами право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления (если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
http://www.consultant.ru/docum...
Право одностороннего отказа от договора с УК Вам предоставлено п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Уведомляете УК об отказе от договора, прикладываете протокол общего собрания.
Обязательно, правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества (ст. 147 ЖК РФ), председатель его возглавляет. А членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ст. 143 ЖК РФ).
Сначала определитесь, чего Вы хотите. 1). Проверить УК, истребовать соответствующую информацию о деятельности, ценах, работах, годовой отчетности. Обжаловать действия УК в жилищной инспекции (можно в прокуратуру). Обязать УК выполнять требования законодательства, раскрывать информацию и т.п. 2). Либо сменить УК на другую. 3). Либо выбрать другой способ управления МКД (ТСЖ).
В зависимости от цели — реализуйте ее поэтапно. Желательно создать инициативную группу активных собственников помещений МКД, что необходимо для организации и проведения общего собрания. Проверьте возможность создания ТСЖ, есть ли желающие.
Желаю удачи,