И брать кредит на уплату налога?

Здравствуйте!

Но я же не получала такого дохода, даже если учесть то, что сдавала склад в аренду.

 к сожалению, плательщикам НДФЛ необходимо учитывать положения ст.214.10 НК при продаже своей недвижимости и продавать их по цене не менее 70% от кадастровой стоимости либо предварительно перед продажей оспорить кадастровую стоимость объекта, с целью ее уменьшения, в противном случае они рискуют столкнуться с проблемой аналогичной Вашей.

Что можно сделать в такой ситуации: неужели вместо ожидаемых к уплате 39 тыс.руб. (2600-2300)*13% придется заплатить 286 тыс. руб (4500-2300)*13% ? 

либо оспаривайте кадастровую стоимость объекта (ст.24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), предварительно обратившись к независимому оценщику, либо платите НДФЛ

И брать кредит на уплату налога?

 можете отсрочку/рассрочку попросить при наличии оснований для ее предоставления по ст.64 НК

Здравствуйте, Ирина.

Есть несколько моментов, которые не были учтены.

1. Вы указали, что помещение является нежилым. Вы сдавали его в аренду, то есть речь идет о фактической предпринимательской деятельности по смыслу ст.2 ГК РФ, согласно которой

предпринимательской является  самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Отсюда 2 момента:

— сдача Вами в аренду склада являлось предпринимательством;

— Вы должны были быть зарегистрированы в качестве ИП. При этом, независимо от такой регистрации, совершенно не имеет значения, указан ли статус ИП в договорах аренды и последующем договоре купли-продажи. Если Вы в качестве ИП зарегистрированы, то и доходы должны облагаться налогом в соответствии с применяемым режимом налогооблажения индивидуальным предпринимателем;

2. Допустим, статуса ИП нет и не было и ИФНС «закроет глаза» на это. (Существует ответственность за незаконное предпринимательство). Поскольку речь идет об НДФЛ, то согласно ст.ст.41, п.1 ст.210, п.1 и 2 ст. 214 НК РФ налоговой базой для целей налогооблажения является вся сумма, полученная Вами по договору купли-продажи, но не менее кадастровой стоимости по состоянию на 01.01 года продажи*0,7. Поэтому ошибочно с юридической точки зрения считать, что фактический доход равен 300 тыс. По факту да, Вы в плюсе на 300 тыс., но налоговое законодательство смотрит на такие вещи иначе, признавая доходом все полученное.Физ.лица могут учитывать расходы на приобретение, НО только в том случае, если проданный объект не использовался в предпринимательской деятельности. Это следует из пп.4 п.2 ст.220 НК РФ

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

 
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

 и подтверждается также разъяснениями Минфина, которые он неоднократно давал. Вопрос не нов. Например, в  Письмах  от 01.12.2021 N 03-04-05/97420,  от 20.12.2021 N 03-04-05/103776 и ранее до этого.

Отсюда следует, что увы, далеко не факт, что ИФНС, обнаружив такие обстоятельства как

нежилая недвижимость (склад) за 2300 тыс.руб. для сдачи в аренду. В 2021г. склад продан за 2600 тыс. руб. 

С арендных поступлений НДФЛ исчислен и уплачен в бюджет.

 позволит Вам скорректировать налоговую базу с 4,5 млн. хотя бы до 2,2 млн. (4,5-2,3). И вполне обоснованно может исчислять налог с 4,5 млн

Что можно сделать в такой ситуации: неужели вместо ожидаемых к уплате 39 тыс.руб. (2600-2300)*13% придется заплатить 286 тыс. руб (4500-2300)*13% ?

 Тяжело. Что критически не нужно было, Вы уже сделали. Если статус ИП у Вас был на дату продажи, и применялся спец.режим налогооблажения, например, УСН с объектом «доход»,   то в этом случае положения ст.214.10 НК РФ об исчислении дохода относительно кадастровой стоимости не применяется. Отражаете доход по применяемому режиму налогооблажения со ставкой 6%.

Если статуса ИП не было, нужно видеть, что Вы указывали в 3-НДФЛ, декларируя доходы от сдачи в аренду, и рассматривать вариант, что на самом деле в аренду сдавалось что-то другое, а не проданный объект, но и в этом случае остается вопрос о том, что назначение помещения коммерческое, то есть и приобретение его предполагалось именно для сдачи в аренду, т.е. для предпринимательства. И вопрос фактической сдачи и получения доходов уже значения иметь не будет. Тут не от Вас уже зависит, а от того, как ИФНС посмотрит на ситуацию. Вариант рискованный. Или оспаривать кадастровую стоимость, как коллега предлагал. И третий вариант — договариваться с покупателем о расторжении договора (по его инициативе, например в связи с какими -либо существенными недостатками) или о признании сделки недействительной с возвратом ему уплаченной цены.