2 Могу ли я провести раздел земельного участка на 2 и отделиться от МКД?

Здравствуйте, Дмитрий.

Для ответа на Ваш вопрос информации не достаточно. 

Проведена независимая экспертиза, которая подтвердила, что кафе является самостоятельным зданием, все коммуникации у меня свои и не связаны с МКД.

 а с точки зрения кадастрового учета как? Что указано в ЕГРН, кафе — помещение в МКД или отдельное здание? 

На первый взгляд (не видя ни иска, ни ваших документов), иск неправомерный, если Ваше кафе — «пристроенное помещение» и входит в границы МКД, так как согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Также исходя из ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ земельный участок под МКД находится в общей долевой собственности собственников помещений, которые используют его по своему усмотрению (в отдельных случаях — по решению собрания собственников). Как сособственнику Вам не нужно чье-либо разрешение, чтобы использовать земельный участок непосредственно под вашим помещением. Но если Вы используете только в своих интересах часть общего участка (например, под стоянку ТС посетителей кафе), то на это уже нужно разрешение собрания собственников (ст. 46 ЖК РФ).

2) Могу ли я провести раздел земельного участка на 2 и отделиться от МКД? По правилам землепользования и застройки минимальная площадь для образования участка соответствует.

 нужно еще и юридически «отделить» вашу часть от МКД, ведь не может быть одно здания на двух земельных участках. Тут тоже однозначного ответа нет без изучения документов. 

как это рассчитывается и кому я должен платить?

 оценку рыночной стоимости аренды делает оценщик. Кому платить, должно быть указано в иске, ведь именно в пользу истца хотят взыскать арендную плату. Тут надо смотреть, у УК есть полномочия выступать от имени всех собственников МКД или ТСН (если создано в МКД).

Учитывая стоимость вопроса и то, что опция «изучение документов» Вами не оплачена, это все, что можно сказать в рамках данной консультации.

1. ДА, исковые требования УК правомерны. 2. В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по искам о взыскании неосновательного обогащения входит совокупность следующих обстоятельств: факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения, поэтому Вы должны платить собственнику земельного участка. Расчет Вам будет предъявлен в суде, можете сделать свой контррасчет, если будете не согласны с предъявляемой суммой.

3. НЕТ, если данный ЗУ закадастрирован как придомовая территория МКД.

Здравствуйте.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли (п.п.7 п.1 ст.1 ЗК РФ). В указанном случае должны осуществляться либо арендные платежи (основание -договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора), либо земельный налог (общая долевая собственность). Если платежи вносились УК и при этом не было компенсации от собственника здания (помещения) кафе согласно официально направленным счетам и/или уведомлениям, взыскание недоимки в порядке неосновательного обогащения обосновано и вероятнее всего подлежит удовлетворению судом.

P. S. Для полноты ответа недостаточно информации об объекте (кафе) и оформленных земельно-правовых отношениях на участок. Удачи.