Настаивать дальше на своём, что мы приобретаем квартиру, или оформлять продавцу все на себя?

Question

Здравствуйте. Пытаемся оформить квартиру в ипотеку. Квартира приобретается в посёлке. То есть это дом поделен на 2 квартиры. Получается дом на двух хозяев. Банк выставляет требования, что мы обязаны купить квартиру вместе с землёй, так как она прилагается к этому дому. Земельный участок не имеет ни собственника ни сдана в аренду. То есть продавец нам продаёт только квартиру. Из выписки егрн указано, что вид назначения ЗУ - эксплуатации жилого дома и лпх. Распространяется это на весь Земельный участок где расположен дом. Банк объясняет, что продавец должен делать межевание и оформлять в собственность/аренду. Мы разговаривали с сотрудниками росреестра, они утверждают, что банк должен пропустить эту заявку, потому что мы покупаем КВАРТИРУ и мы имеем полное право покупать её без ЗУ. Но банк твердит обратное. Также они говорят, что нам можно поменять вид назначения зу на - многоквартирное малоэтажное здание/помещение (не помню как точно). То есть либо межевание, либо менять вид назначения. Возможно ли каким то законом/статьёй опровергнуть их слова, чтобы юридический отдел банка пропустил эту квартиру??? Или сейчас всё стало настолько серьёзно с этим, что не получится купить только квартиру? Просто ещё лет 5 назад, у сестры мужа, была точно такая же ситуация, но банк все таки пропустил недвижимость. Нам сейчас твердят все также, как и 5 лет назад родственникам, но в то же время росреестр твёрдо и уверенно говорит, что ничего подобного, и мы можем купить просто КВАРТИРУ, а в дальнейшем уже сделать самостоятельно аренду или в собственность. Подскажите, что в таком случае все таки придётся делать? Настаивать дальше на своём, что мы приобретаем квартиру, или оформлять продавцу все на себя?

Ольга Новикова · Answer

Здравствуйте, Ольга. На каком праве находится земельный участок у продавцов недвижимости? Дело в том, что ЗУ все равно на каком-то праве у них находится должен. Если это не собственность, то это или аренда, или пожизненное наследуемое или право бессрочного пользования (последних двух сейчас нет в помине после принятия ЗК уже почти 20 лет, но, может, продавцы не переоформляли свои права, полученных в лохматые советские годы?). Как правило, многие ЗУ выделялись актами органов местного самоуправления, вот нужно собственника найти такой акт администрации, которым им предоставлен ЗУ. Вот это право вы и приобретаете на ЗУ вместе с покупкой квартиры в доме, потому что по общему правилу земля следует судьбе вещи (дома, квартиры). А поскольку таким образом приобрести вы теперь можете только или собственность, или аренду, то остальные права (пожизненное владение и бессрочное пользование, как я уже упомянула, не могут сейчас сохранены и переоформлены) подлежат переоформлению самим продавцом до продажи дома. На данный момент ситуация такова, что банк больше прав. Продавцам дома и вторым проживающим собственникам во второй квартире дома нужно оформлять некие права на ЗУ — скорее всего, как на долевую собственность под домом, поскольку ваши квартиры в одном общем доме разделить землю под домом на два разных участка не получится. А в отношении квартир будет не долевая собственность, а у каждого своя, не беспокойтесь. Всего наилучшего!

Медведев Владимир · Answer

Если у вас покупается квартира, то это многоквартирный дом. Соответственно, банк правильно забеспокоился тем, что вид назначения ЗУ — эксплуатации жилого дома и лпх Получается, что назначение земли не подходит для многоквартирного дома, возможно и по градостроительным документам там не предусмотрены многоквартирные дома. Если дом многоквартирный, то с момента постановки земельного участка под домом на кадастровый учет он автоматически в долевой собственности согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но поскольку земельный участок у вас образован и на кадастровом учете состоит, но с назначением именно для размещения многоквартирного дома проблемы — то есть сомнения, работает ли эта норма. Соответственно, логично со стороны банка подстраховаться, чтобы предмет залога был ликвидный и без юридических проблем. Это значит, что нужно исключить противоречие. Это либо изменение назначения земли, чтобы участок автоматически и без всяких сомнений был в долевой собственности владельцев квартир, или прямо оформить право владельца квартиры на землю, чтобы было понятно, что администрация не против размещения именно такого объекта на этой земле.