Особенности заключения, исполнения и прекращения действия предварительного договора предусмотрены в ст. 429 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случае неисполнения Сторонами обязательств по заключению основного договора в предусмотренный предварительным договором срок, действует правило п. 5 ст. 429 ГК РФ, которое предусматривает, что
требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Т.е. если Вы заинтересованы в заключении основного договора купли-продажи помещения на условиях, согласованных в предварительном договоре, и 6-месячный срок на заявление требования к будущему продавцу о понуждении к заключению основного договора еще не прошел, Вы вправе заявить такое требование в судебном порядке.
Если же указанный 6-месячный срок прошел и Вы требования о понуждении к заключению основного договора не заявили, то наступают последствия, предусмотренные п. 6 ст. 429 ГК РФ:
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В этом случае Вы вправе будете потребовать от несостоявшегося продавца возвратить Вам осуществленную оплату по предварительному договору как неосновательное обогащение.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Срок исполнения данного требования можно заявить в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому
в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
Если требование не будет исполнено, можно будет далее подавать предсудебную претензию и заявлять в ней также требование об оплате неустойки за просрочку возврата средств в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Размер процентов по ст. 395 ГК РФ берется от размера ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды просрочки возврата средств.
При неудовлетворении претензии — иск в суд по месту нахождения Ответчика в соотв. со ст. 28 ГПК РФ, по цене иска — при цене до 50 000 руб. — в мировой суд согласно ст. 23 ГПК РФ, свыше 50 000 руб. — районный.
Если письменного предварительного договора нет (п.2 статьи 429 ГК РФ), то доказать заключение предварительного договора вы к сожалению не сможете в силу не соблюдения его письменной формы.