Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?

Добрый вечер, Людмила!

Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?

 Пропустить должен, так как на основании статьи 421 Гражданского кодекса: 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?

 Можно. Стороны договора устанавливают сами его цену.

Здравствуйте!

Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?

не вижу правовых оснований для отказа, т.к. стоимость продажи устанавливает собственник, это его право по ст.209 ГК.

при этом, с учетом оценки, думаю, что покупателю банк выдаст кредит не более суммы оценки в 10 млн. руб., а значит покупатель должен иметь 2 млн. руб. личных средств либо заемных, например взяв потребительский кредит.

И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?

можно, опять же это право собственника определить цену продажи.

Людмила, здравствуйте! 

Банк выдает кредит с оценочной стоимости недвижимости с учетом минимального размера первоначального взноса.

На практике это означает, что если стоимость объектов составляет 12 млн., а оценочная 10 млн., то покупатель должен найти собственные средства в размере разницы 2 млн. и добавить их к первоначальному взносу. 

Вы спрашиваете про занижение реальной цены сделки в договоре до 3 млн. рублей. 

Если вы продавец, то ваши риски при занижении следующие: 

• ст.54.1 НК РФ прямо указывает на налоговое правонарушение при занижении налоговой базы, ФНС при онаружении данного факта может лишить налогоплательщика всех льгот (например, доначислит налогс со всей фактической цены продажи, не даст применить расходную часть на приобретение и имущественный вычет  млн.) 
• ст.122 НК РФ предусматривает штраф 40% от неуплаченной суммы налога при умышленном занижении
• ст.198 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за сокрытие дохода в крупном и особо крупном размере.

Как налоговая узнает о занижении? 

• это видно невооруженным глазом в договоре купли-продажи
• документы все попадают в налоговую при подаче вами декларации по продаже или при подаче вашим покупателем заявление на получение имущественного вычета с покупки и по процентам по ипотеке, Росреестр передает договора в налоговую.

И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?

 Занижение цены в ДКП до 0,7 от кадастровой стоимости -это как красная тряпка для быка. Сразу все всем понятно в налоговой. 

У вас есть законные способы оптимизации налогов: участок срок владения более 5-ти лет, его продажа налогом не облагается. Под налог попадает только дом. 

Можете обратиться за услугой законной оптимизации, с учетом вашей ситуации можно вывести налоги законно  в ноль или вывести из под налогов большую стоимость. И спать спокойно) 

С уважением, Алсу Булатова

Юрист| Налоговый консультант|Риэлтор

Ссылка на профиль pravoved.ru/lawyer/2881969/

Если у вас остались вопросы, нужна подробная консультация –пишите в чат.

Услуги в чате  по правилам сайта оказываются на возмездной основе.

Здравствуйте, Людмила.

Пропустит ли банк указать в договоре реальных 12 млн руб за которых продается недвижимость?

 Вопрос не в этом, стоимость в 12 млн. его устроит, но на каких услвоиях банк выдаст кредит при оценке объектов в 10 млн.рублей -зависит только от него. В сответствии со ст.819 ГК РФ

1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, ....

При этом условия ипотечного кредитования, которые включаются в КД,  определяются банками самостоятельно и публикуются, как правило, на сайтах банков. Вам следует уточнить у покупателя вид ипотечной программы, и просмотреть информацию на сайте банка.

И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?

 Можете, так как цена, как условие договора купли-продажи определяется в силу ст.421 ГК РФ по согласованию между сторонами.

7 млн руб-земля и 3 млн руб-дом. И можно ли в договоре цену дома указать как 70 % кадастровой стоимости, это 1,7 млн руб, а остальные (1,3 млн руб) приплюсовать к стоимости участка, чтобы уменьшить сумму налога?

Опять же следует распределить ПВ таким образом, чтобы он перекрывал превышение цены над оценочной за з/у и сопоставлять на соответствие с условиями кредитования.

Налоговый орган, конечно, поймет, что цены установлены таким образом, чтобы оптимизировать налогооблажение, но это понимание на уровне догадок, а доказать превышение пределов осуществления прав по исчислению налоговой базы (ст.54.1 НК РФ) сможет вряд ли, так как нечем. Само собой при условии, что не будут составляться иные документы, свидетельствующие об иных ценах, или их не предоставит в налоговый орган другая сторона сделки.

С уважением