Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Решение вопроса
В квартире на первом этаже многоквартирного дома по ул. Строителей начался ремонт. Сначала жильцы дома думали, что это обычный ремонт квартиры, но когда увидели, что строители делают выход на улицу, то заинтересовались и выяснили, что данное жилое помещение купили предприниматели, перевели его в нежилое и после ремонта здесь будет располагаться аптека.
По данному вопросу было решено созвать внеочередное собрание собственников жилья и пригласить туда собственников данной квартиры для разъяснения ситуации. На собрании собственники квартир поинтересовались у предпринимателей: почему те не известили их о таких серьёзных изменениях, происходящих в их доме и тем более не получили их согласие на такой перевод? На что получили ответ, что такое извещение не предусмотрено законом.
Кто должен извещать собственников жилых помещений в многоквартирном доме в случае осуществления перевода жилого помещения – в нежилое?
Здравствуйте! ЖК РФ действительно не содержит требований о необходимости согласия жильцов много квартирного дома, в случае перевода из жилого помещения в нежилое. Однако, Верховный суд Российской Федерации разъясняет, что, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч.ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Бывают случаи, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого также необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объёма) и качества инженерно-технического обеспечения.
Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования – то есть то, что требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений представляет собой перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидацию тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если проект реконструкции квартиры под аптеку подразумевает организацию нового входа путём разборки оконного проёма до уровня пола и оборудование крыльца к магазину, что приведёт к разрушению части несущей стены многоквартирного дома и изменению режима пользования частью земельного участка, относимых к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то перевод на законных основаниях такой квартиры из категории жилых помещений в категорию нежилых без согласия собственников невозможен.