Какой срок исковой давности в случае предъявления требований по анулированию Соглашения переуступки пая от первого пайщика к приемнику?

Здравствуйте.

Никакой формулировкой вы себя не обезопасите.

Потому что отказ от защиты своих прав, в том числе в суде — ничтожен.

Но можно указать все важные сведения по сделкам и объекту, чтобы в случае чего именно эти вещи не привели к расторжению договора в рамках заверения об обстоятельствах согласно ст 431.2 гк

Здравствуйте, Марина!

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть важным является не только то, чтобы имущество было приобретено в период брака, но и то, чтобы оно было приобретено на средства, относящиеся к общим доходам супругов.

В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ:

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Это тот случай (исключение), когда право на имущество возникает в момент полной оплаты паевого взноса (а не в момент гос.регистрации права на недвижимое имущество).

Поэтому, чтобы понимать, относится ли квартира к общему имуществу супругов, надо выяснить, когда был оплачен паевой взнос (до заключения брака или после), а также за счет чьих денежных средств (личных средств одного из супругов или общих доходов).

Здравствуйте, Марина.

Добавлю к сказанному коллегами такой момент.

Покупаю квартиру, где продавец оформлял квартиру в собственность по Соглашению переуступки пая, то есть стал Приемником от первого пайщика. Должен ли к Соглашению переуступки пая прилагаться документ согласия супруги первого пайщика на переуступку, как в ДКП?

Полагаю, что в данном случае именно нотариального согласия не требовалось., т.к. оно требуется при заключении сделок (ст. 35 СК РФ):

— по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,

— сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма,

— сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Переуступалась не сама квартира, а право требования. Эта сделка не регистрируется, и не подлежит нотариальному удостоверению.

В таких сделках важен Устав ЖСК, где могут быть указаны дополнительные особенности уступки пая членом кооператива.

Какой формулировкой сейчас в договоре купли-продажи я могу обезопасить себя от возможных притязаний первого пайщика к приемнику (моему продавцу)?

Если первый пайщик попытается оспорить сделку и получить квартиру, то Вы можете ссылаться на то, что Вы являетесь добросовестным покупателем.

У добросовестного покупателя недвижимость можно изъять только в исключительных случаях:

Статья 302 ГК РФ Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вы полагалась на сведения ЕГРН, и не могли знать, что у Продавца есть какие-то проблемы с собственностью.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Но также добавлю, что это общие правила. Нужно изучать и выписки ЕГРН, и документы Продавца. Там могут быть определённые особенности, которые влияют на сделку. И после изучения документов вывод может быть иным.