За все время ни разу нас не уведомляет о том что не собирается покупать и нет никаких видимых действий нам

Что делать в данной ситуации и верно ли то что непредоставление поручителя покупателем что повлекло отказ банка является независящими обстоятельствами.

Нет, это не так. За предоставление банку покупателя с целью одобрения банком кредита и его выдачи ответственность лежит на покупателе, как на заемщике.

Как указано в статье 401 Гражданского кодекса РФ

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если покупатель подписывал предварительный договор с условием о том, что на покупку объекта недвижимости будет использоваться ипотечный кредит, то должен был проявить требующуюся от него заботливость и осмотрительность, чтобы заранее позаботиться о наличии у него необходимых поручителей, которые подойдут банку.

Но ситуация может быть двоякой.

Всё дело в том, что согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

То есть, с одной стороны, покупатель не проявил надлежащую заботливость и осмотрительность, чтобы банк выдал ему кредит, а, с другой стороны, и Вы до окончания срока заключения основного договора не направили покупателю письменное предложение с требованием о заключении основного договора. И это может быть расценено, как прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором.

нам присылает письмо где указывает что получила отказ банка как предполагается по причине отсутвия поручителя или созаемщика пишет что отказ является независящей причиной и требует возврат задатка который был потрачен на оплату долга. Что делать в данной ситуации

 Полагаю, что Вам необходимо направить ответ на письмо покупателя, в котором указать, что в силу п. 1 ст. 401 ГК РФ покупатель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, чтобы найти подходящих поручителей. А также указать, что в соответствии с п. 2 ст. 401 ГК РФ:

2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Покупатель же не доказал свою невиновность в том, что банк не принял его поручителя (или поручителей). А, соответственно, вина предполагается на стороне покупателя.

В связи с этим откажите в возврате задатка и предложите продлить срок заключения основного договора.

верно ли то что непредоставление поручителя покупателем что повлекло отказ банка является независящими обстоятельствами.

 Однозначно нет. Условие частичной оплаты объекта заемными средствами было оговорено в предварительном договоре. То есть покупатель, заключая такой договор, должен был удостовериться, что кредит он получит.

Понятно, что ипотека выдается под конкретный объект, но по-хорошему на момент подписания предварительного договора покупатель должен был иметь на руках хотя бы предварительное одобрение банка по первому этапу, на котором оценивается кредитоспособность заемщика относительно запрашиваемой суммы.

Так что ссылаться на ч. 1 ст. 401 ГК РФ

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

покупатель в данной ситуации не может. Никакой осмотрительности он не проявил, поэтому считается, что сделка заключена по его вине.

Что делать в данной ситуации

 Учитывая сомнительную платежеспособность покупателя, понуждать его к заключению договора не имеет смысла. Оставляйте себе задаток и спокойно ищите другого покупателя. Вероятность взыскания с Вас задатка минимальна.