Как вернуть залог и расторгнуть аренду из‑за неработающей вентиляции в квартире?

Здравствуйте, Дмитрий. В соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса РФ, 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения

с полным содержанием законодательной нормы Вы можете ознакомиться по данной ссылке

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/

При этом, к таким существенным обстоятельствам относят те, которые возникли после заключения договора и  если бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, Вы можете, описав все вскрывшиеся недостатки жилого помещения направить уведомление об одностороннем отказе от заключенного договора.

Надеюсь, мои разъяснения были для Вас полезны.

В данном случае Вы как арендаторы имеете право на досрочное расторжение договора аренды по основанию, указанному в абз. 2 ст. 620 ГК РФ, согласно которому

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в этом случае, т.к. данная сумма является обеспечением выполнения арендатором своих обязательств по договору.

Т.к. арендатор выполняет все обязательства по договору, имущественных повреждений, причиненных квартире действиями арендатора, не имеется, обеспечительный платеж подлежит возврату. В случае его неправомерного удержания он будет считаться неосновательным обогащением арендодателя в соотв. со ст. 1102 ГК РФ, и при просрочке его возврата можно требовать также оплаты процентов в соотв. с п. 2 ст. 1107 ГК РФ в размере, предусмотренном ст. 395 ГК РФ (сиходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ).

Согласно ст. 381.1 ГК РФ

денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора,  по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Сумма обеспечительного платежа может засчитываться в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае  прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Следует смотреть условия заключенного между вами договора аренды, особенно касаемого обеспечительного платежа, досрочного расторжения договора, направьте арендодателю уведомление о расторжении договора аренды и возврате обеспечительного платежа, опираясь на условия вашего договора аренды, и потребуется при обращении в суд.