И какими законами это регламентируется?

Сергей, добрый день.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 210-ФЗ) пункт 3 статьи 217.1 Кодекса дополнен подпунктом 4, на основании которого минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Рекомендую подождать вам хотя бы до 18.03.2023 года (квартира 3 года в собственности), чтобы не платить НДФЛ с 25/26, конечно, если квартира  вас единственная конечно.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ

право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Изменение состава собственников недвижимого имущества, в том числе, путем переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, путем перераспределения долей в праве, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. 

Т.е. в данном случае, учитывая, что первоначальное право собственности на квартиру возникло после ее покупки 10.03.2020 г. (с даты регистрации права в ЕГРН), несмотря на то, что после изменения состава собственников данной квартиры в связи с выделением доли ребенку по мат.капиталу и регистрацией данного изменения в ЕГРН от 20.02.2023 г., у супругов дата владения квартирой будет отсчитываться от даты первоначальной регистрации права, т.е. от 10.03.2020 г.

В письме Министерства финансов РФ от 16.05.2019 г. № 03-04-05/35104 дано следующее разъяснение по аналогичной ситуации:

Моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на недвижимое имущество, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

— от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

  — от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, если доля в недвижимом имуществе находится в собственности налогоплательщика более трех лет, то независимо от изменения состава собственников и размера доли налогоплательщика в праве собственности на данное  недвижимое имущество доход от ее продажи не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Т.е. если Вы соберетесь продавать данную квартиру после трех лет владения (т.е. после 10.03.2023 г.), у Вас как собственников с супругой не возникнет обязанности по оплате НДФЛ с дохода, полученного от ее продажи.

Данное правило не будет распространяться на долю ребенка, т.к. его первичное право собственности на долю в квартире возникло 20.02.2023 г. 

При продаже всей квартиры с долей ребенка при условии получения согласия на продажу от органа опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ после 10.03.2023 г., но до 20.02.2026 г., доход от продажи доли ребенка будет подлежать налогообложению (13% НДФЛ).

В отношении доли ребенка будет действовать 3-летний срок минимального владения долей в целях освобождения от оплаты НДФЛ при продаже доли в соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, согласно которому

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Добрый день, Сергей!

Дата регистрации права теперь указана 20.02.2023. Так указано в выписке из ЕГРН. До этого было указанно, что я один собственник и дата рег. права была 18.03.2020

Согласно мнению специалистов Минфина (письмо Минфина России от 19.07.2016 N 03-04-05/42232) 

изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

Следовательно, изменение размера Вашей доли в праве собственности на квартиру не прерывает срок нахождения указанного имущества в собственности с 2020 года.
Таким образом, квартира после 18.03.2020 будет находится в собственности  более трех лет, следовательно доходы от продажи указанной квартиры не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

С уважением, адвокат Сарбаев К.Э.

Здравствуйте, Сергей!!!

Квартира, которую Вы купили в ипотеку, находилась в данный момент (если Вы уже состояли в браке с Вашей женой) в совместной собственности, то есть право собственности возникло у обоих супругов

В соответствии с пунктом третьим статьи 217.1 налогового кодекса РФ минимальный предельный срок владения жилым помещением, когда нет необходимости уплачивать НДФЛ составляет три года если право собственности получено налогоплательщиком в порядке наследования, по договору дарения от члена семьи, в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением или

 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества… не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)

Будет ли начислен налог при продаже? (если продавать квартиру после 18.03.2023

Для Вашего случая, если Вы не хотите уплачивать налог по истечении трех месяцев подходит только последний пункт, то есть, если это Ваше единственное жилье. Однако на долю ребенка налог будет начислен.