Надо ли мне подавать в суд для подтверждения действия договора?

Question

Здравствуйте! Арендую квартиру по договору найма. Договор закончил действие 21 февраля. Наймодатель сначала был не против пролонгации, но сейчас изменил свое мнение и требует срочно освободить квартиру. Как знаю по закону Наймодатель обязан за 3 месяца предупредить об отказе от пролонгации договора. В случае невыполнения данного правила, договор считается автоматически пролонгированным на срок договора, в моем случае год. 1. Наймодатель грозится вскрыть двери в мое отсутствие, заехать в квартиру и заменить замки. Что мне делать в этом случае? 2. Надо ли мне подавать в суд для подтверждения действия договора?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Артем. Если Договором найма не предусмотрена пролонгация, то ее и не должно быть. При этом, выселить без суда Наймодатель Вас не вправе. Вы можете обратиться в полицию и заявить о самоуправстве в случае указанных Вами действий Наймодателя (собственника квартиры). В краткосрочных, менее 1 года Договорах найма, как правило нет пролонгации, ее может не быть и в долгосрочном договоре найма. Если срок договора найма не указан в Договоре, то договор считается заключенным на 5 лет. Гражданский кодекс Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. С уважением! Г.А. Кураев

Анастасия Самошина · Answer

Здравствуйте, уточните пожалуйста, было ли включено в текст договора аренды положение об автоматической пролонгации договора? Включение данного положения имеет значение, так как в том случае, если договор не содержит сведений о пролонгации, арендодатель имеет полное право требовать освобождения жилого помещения после истечения договора. Так как Вам было сообщено намерение арендодателя об отказе продления договора аренды, то положение о пролонгации не применяется, так как в соответствии с положениями, закрепленными статьей 621 ГК РФ договор аренды может быть продлен на новый срок только по соглашению сторон. Надеюсь, мои разъяснения были для Вас полезны.

Наталья Звенигородская · Answer

Здравствуйте, Артем! В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Я считаю, что ваш договор считается продленным. Пусть обращается в суд по вопросу вашего выселения.Если будет вам необходима помощь в составлении документов, обращайтесь.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! По поводу срока автоматического пролонгации важно понимать, что К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. ст. 684 ГК РФ — это преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок для краткосрочных договоров найма не применяется. Иными словами, правило автоматической пролонгации на срок договора, при краткосрочном догворе не работает, только если это прямо не предусмотрено договором. Поэтому, чтобы точно ответить на Ваш вопрос необходимо смотреть условия договора. Отсюда и вытекает ответ на вопрос о целесообразности подачи в суд для подтверждения действия договора на прежних условиях. Если договор перестал действовать по истечению срока действия (21 февраля), то требования Наймодателя освободить указанное помещение законны.