Скажите, может ли он это сделать и можем ли мы опротестовать эту сделку?

Здравствуйте!

И сейчас брат хочет передарить свою часть доли (или всю свою долю) своей девушке. Все собственники против.

Брат может подарить свою долю и при отсутствии согласия других собственников. Их согласие требуется только при продаже доли постороннему (ст.250 ГК РФ).

Если вы на стороне родственников, которые против, попробуйте сыграть на том, что при дарении между лицами, которые НЕ являются близкими родственниками, одаряемый платит налог 13% от кадастровой стоимости (п.18.1 ст.217 НК РФ).

Другими словами, если брат с девушкой не в браке, ей придется заплатить налог.

И сейчас брат хочет передарить свою часть доли (или всю свою долю) своей девушке. Все собственники против. Скажите, может ли он это сделать и можем ли мы опротестовать эту сделку?

 Добрый день!

 Если брат хочет подарить свою долю другому гражданину, то он вправе это сделать без наличия согласия других сособственников квартиры.

Так, согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вот если бы речь шла о продаже, а не дарении, то у других сособственников было бы преимущественное право покупки его доли на основании ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.

При дарении таких требований нет.

Добрый день! 

Скажите, может ли он это сделать и можем ли мы опротестовать эту сделку?

Да, может. Долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются, согласие требуется только при возмездных сделках (ст.250 ГК РФ).

Оспорить можно будет только, если у Вас есть сведения о том, что брат «прикрывает» куплю — продажу дарением. 

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. 

Все собственники против. Скажите, может ли он это сделать и можем ли мы опротестовать эту сделку?

 Светлана, добрый день! Нет, не можете поскольку это его право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Согласие остальных собственников, а точнее возможность реализации преимущественного права на приобретение доли ( ст. 250 ГК РФ) есть когда речь о возмездной сделке. В Вашем же случае если сделка безвозмездная данная норма не применяется. Но дарение недвижимости между не близкими родственниками порождает налоговые последствия для одаряемого и возможно узнав об этом он передумает именно дарить. А если сделка будет возмездной у остальных собственников появляется преимущественное право покупки доли по той же цене

Светлана, добрый день.

Существует запрет сделок с микродолями, введенный ст.2 Федерального закона от 14.07.2022 N 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанной статьей ст.30 ЖК РФ дополнена п.1.1, и согласно ему

1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Как разъясяется в Письме Росреестра от 12 августа 2022 г. N 14-6985-ТГ/22

Таким образом, при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК (в редакции Закона N 310-ФЗ) исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной, — она не нарушает требования части 1.1 статьи 30 ЖК РФ.

В этом же Письме приведен пример, как производить расчет на предмет проверки на соответствие.

Кроме того, рекомендую ознакомиться с публикацией на сайте нотариальной палаты по ссылке https://32.notariat.ru/ru-ru/news/zhile-bolshe-nelzya-drobit-na-doli-menee-6-m2-2209

Маловероятно. что сделка будет вообще удостоверена, если доля, которая перейдет к девушке в результате дарения в персчете на кв. метры, будет соответствовать менее 6 кв.м, будет вообще удостоверена нотариусом. А без нотариального удостоверения до регистрации права вообще не дойдет (ст.163, п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости).

При соответствии сделки (отчуждаемой доли) требованиям п.1.1 ст.30 ЖК РФ сделка будет проведена, брат вправе на правах собственника подарить долю целиком, или долю из нее.

При возникновении вопросов Вы можете обратиться ко мне в чат.