Как оформить вложение в покупку земли и смогу ли я без проблем продать свои участки?

1) подписать договор займа под % или 2) оформить на меня часть земли в размере 30-40 участков и потом я эти 30-40 участков продам. Вопрос — как юридически более правильно оформить договор?

 Добрый день!

 Вы, конечно, можете  передать денежные средства по договору займа с обязательством выплаты процентов за пользование заемными денежными средствами,  который заключается в простой письменной форме в соответствии со ст. 808 Гражданского Кодекса РФ:

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей

Такой договор не требует даже обязательного нотариального удостоверения.

Но вот будет ли исполнен этот договор, и будут ли возвращены Вам денежные средства — большой вопрос. Ведь заемщик не обязан их тратить на приобретение земельных участков, или может купить земельные участки на имя близких родственников, а не на своё.

 Так, если денежные средства не будут Вам возвращены, то придется обращаться в суд, и даже если будет решение суда о взыскании, то не факт, что будет реальное исполнение.

Да и гражданин вправе обратиться в суд с требованием о признании его банкротом и освобождении от долговых обязательств, в том числе, и Ваших.

Далее продолжу.

Добрый день.

Ваш вопрос требует уточнения.

Вы пишите, что друг предлагает купить большой участок. У него за 5 млн. руб.? 

Если так, то каждый из 75 участков примерно будет стоить 66 666 руб. за 1 шт… это явно не рыночная цена.

Кроме того, надо учитывать затраты на строительство дорог, что требует согласования, в том числе.

Также не совсем ясно, если он предлагает купить участок, то после покупки вы становитесь собственником участка.

Вопрос: зачем платить ему проценты при этом? Или цена большого участка явно занижена?

В силу ст. 209 ГК РФ 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Также вопрос: какое назначение земельного участка, что можно на нем строить.

Вы смотрели хотя бы выписку из ЕГРН на земельный участок ? 

Итак, по данной информации считаю, что данная сделка очень рискована. 

Здравствуйте, Сергей!

Комсмерческое предложение — не проработано.

Непонятно:

1) Что то за земельный участок (э/у)? Есть ли на нем ограничения (обременения)? Каков вид целевого использования таких земель?

2) Возможно ли осуществить межевание, в предлагаемом порядке?

3) Каковы будут затраты на услуги кадастровых инженеров, затраты на проведение электричества и т.д.?

4) Какова стоимость з/у, в данной местности?

5) Какова рентабельность проекта?

6) 

Сумма с меня 5 млн наличными.

 7) А собственик з/у согласен на такую сделку?

А чем в проект входит сам друг?

Это — все, с коммерческой стороны вопроса.

Теперь, что касается юридической.

1) подписать договор займа под %

Договор займа оформить возможно, однако слишком рискованно (невозврат, практически, гарантирован). Если Вы будете заимодавцем, а друг заемщиком, то применить залог недвижимого имущесьва (фактически, это будет, ипотека) — не получится, так как, в силу закона, такие ипотечные займы вправе выдавать только специализированные организации — профессиональные участники рынка денежно — кредитного заимствования. Согласно части 1 статьи 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ,

Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться:

*кредитными организациями,

*кредитными потребительскими кооперативами,

*сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами,

*учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере,

*а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Такая, на данный момент времени, сложилась судебная практика.

2) оформить на меня часть земли в размере 30-40 участков и потом я эти 30-40 участков продам.

 Непонятно, откуда уже взялись 30 — 40 участков?.. Первоначально, как я понимаю, будет осуществляться сделка по купле — продаже основного з/у. Кто будет его новым собственником? Если, финансово вкладываетесь только Вы, то целесообразнее, на Вас этоо участок и оформлять (при условии  доскональной проработки коммерческой стороны предполагаемого проекта).

Так же, нужно заранее проработать вопрос налогов, Земельный участок — большой, как я понимаю, и все то, время, пока он будет в пользовании нового собственника, ему  придется и ежегодно оплачивать земельный налог. А он, отнюдь, не маленький. Мне известны случаи, когда люди входили в такие проекты и так сильно «попадали» на земельный налог, что, в последствии, вынуждены были инициировапть собственное банкротство.

И могу ли я без проблем продать 40 личных участков?

 Доходы, полученные лицами от продажи земельных участков, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.

Доход от продажи недвижимости, в том числе земельного участка, не облагается НДФЛ (налогом на доходы физических лиц) только при соблюдении условий, касающихся срока владения. Для освобождения от налога объект на момент сделки должен находиться в собственности продавца не менее 5 лет.

Это все, так же, нужно учитывать, при рассмотрении коммерческого проекта.

Проблем, при продаже, не усматриваю, ведь Вам начислят 13% НДФЛ.

Сергей, добрый день.

Сам факт того, что Вы обратились на сайт только с двумя вопросами в формулировке

как юридически более правильно оформить договор? И могу ли я без проблем продать40 личных участков?

 говорит о том, что вероятнее всего, Вы не представляете себе всей процедуры, всей схемы, которая привела бы к достижению цели, которая в данном случае выглядит из совокупности 2-х составляющих:

1). как и куда вложить имеющиеся 5 млн;

2) получить прибыль с вложений.

Таким образом, по большому-то счету речь идет о более глобальном вопросе, нежели какой договор и как заключить. Должен рассматриваться вопрос, по хорошему-то о бизнес-плане с расчетами.

купить большой участок земли, размежевать его, проложить электричество, сделать дороги и продать потом дороже по участкам.

 т.е. расходы предстоят не только на само приобретение, но и на межевание, проведение электричества, строительство дорог, продажу, при этом каждое из действий следует рассматривать в отдельности в разрезе того, что предстоит сделать.

Без понимания всего этого при любом виде сделки Вы приобретаете «кота в мешке», а не предполагаемую прибыль.

Если рассматривать исключительно вопрос все же о приобретении, то следует впервую очередь иметь перед глазами правоустанавливающие документы на большой земельный участок (выписка из ЕГРН, договор, на основании которого нынешний владелец, получил на него права), иметь представление об имущественном положении Вашего друга. Вообще же, тут может быть уместен как договор займа, например целевого (см. ст.814 ГК РФ, так и приобретение участка в общую собственность — в долях). Отдельный момент — продажа Вами 40 участков -это предпринимательская деятельность по смыслу ст.2 ГК РФ, поэтому вопрос в этом случае еще и своем статусе во всей истории, налогооблажении.

Словом, вопрос связан прежде всего с разработкой проекта в целом, и уже затем, как оформлять свои правоотношения с другом.