Нужно ли оплачивать замену теплообменника газовой колонки в муниципальной квартире?

Здравствуйте. 

Замену теплообменника колонки должен осуществлять наймодатель (т.е. муниципалитет), если договором соц. найма не предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется нанимателем.

В силу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Нужно посмотреть, что прописано в договоре найма.

Также если нет разграничения, что относится к капитальному ремонту, а что к текущему, требуйте возмещения затрат на замену теплообменника с муниципалитета.

В рамках договора социального найма жилья и других правовых регулирующих норм, собственник жилого помещения несет прямую ответственность перед нанимателем за предоставленные коммунальные услуги не соответствующего качества. Основной регулирующей нормой является Федеральный Закон, а именно «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019).

ЖК РФ Статья 65. «Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма» п. 2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Добрый день. Вопрос конечно  спорный.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ

собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 65 ЖК РФ, наймодатель обязан,  осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

На основании п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом согласно п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения.

То есть капитальный ремонт — Наймодатель, текущий — наниматель.

И здесь есть вот такая интересная судебная практика.

С учетом того, что квартира является одним из видов жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ), а газовый водонагреватель в таком помещении является одним из устройств, предназначенных для предоставления соответствующей коммунальной услуги (использование природного газа для хозяйственных, гигиенических и бытовых целей), суд приходит к выводу о том, что при наличии объективных данных, указывающих на невозможность дальнейшей эксплуатации колонки (сроки эксплуатации проточного газового водонагревателя значительно превышают нормативы, в теплообменнике имеется неустранимая течь, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании), наймодатель обязан предпринять необходимые и достаточные меры для замены данного устройства на иное, соответствующего качества и отвечающего требованиям безопасности.

Таким образом, поскольку в силу п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан проводить текущий ремонт жилого помещения, а замена газового водонагревателя в силу истечения срок его службы и выявления неустранимой поломки к такому виду ремонта не может быть отнесена, то суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований.

Кроме того, суд считает необходимым также отметить, что совершение указанных действий наймодателем соответствует не только цели надлежащего исполнения им своей обязанности, предусмотренной п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, но также соответствует основным началам жилищного законодательства, в силу которых органы местного самоуправления обязаны, в частности, обеспечивать условия безопасности жилища граждан (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ). Является общеизвестным и не требующим своего доказывания тот факт, что эксплуатация газовой оборудования, в безаварийной работоспособности которой имеются объективные сомнения, представляет собой существенную и реальную угрозу имуществу, жизни и здоровью не только нанимателя жилого помещения и членов его семьи, но также и иных лиц, проживающих в многоквартирном жилом доме, где расположено такое жилое помещение.

Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 января 2022 г. по делу N 2-325/2022

Теплообменник в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, содержание которого должно производится, по общему правилу, согласно ЖК РФ за счет собственников жилых помещений ( т е наймодателя).

Но если в ежегодной программе ремонтов по дому, производимых управляющей компанией, были заложены средства на замену теплообменника, то оплата ремонта должна производится управляющей компаний из средств которые ей были выделены на ремонт.

Согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 
Вы не должны платить вообще в данном случае, платить должен либо наймодатель либо же УК.

А чтобы выяснить Вам нужно прочитать внимательно  договор социального найма и также выяснить в УК что входит в состав общего имущества вашего дома (по общему ли правилу или установлено оно было собственниками и возможно теплообменник туда входит как общее имущество).А также нужно посмотреть программу кап ремонта по дому что входит туда и есть ли там теплообменник может он туда включен как раз таки.

с уважением к Вам