Подать иск на внесение изменений в кадастр о назначении МОПов?

Question

Я, как участник долевого строительства, приобрел несколько нежилых помещений в строящемся ТЦ. Торговый центр представляет из себя 4-х этажное здание, на 1-м и 2-м этажах торговые помещения, на 3-м и 4-м этажах парковка. После сдачи ТЦ в эксплуатацию выяснилось, что застройщик зарегистрировал помещения 1, 3 и 4 этажей на три свои аффилированные компании. А таким как я продал только помещения 2-го этажа. Тем самым оставил себе более 2/3 голосов. После чего инициировал общее собрание собственников, назначил сам себя Управляющей компанией и большинством голосов принял решение передать в распоряжение УК общее имущество всех собственников для использования в коммерческих целях. Также, своим большинством, бывший теперь уже Застройщик определил, что собственники паркинга платят тариф 154 рубля за содержание доли своего общего имущества, а собственники 1 и 2 этажей 306 рублей за метр. Кроме этого выяснилось, что 3-й и 4-й этажи ТЦ, оформлены в кадастре следующим образом. Парковочные места - это нежилые помещения. А заезд к ним, проезды, повороты, развороты - это общее имущество. Которое в кадастровой выписке обозначено: помещение 170, назначение нежилое, имущество общего пользования этажей №1, 2, 3 и 4. То есть как как одно помещение совместно с МОПами 1 и 2-го этажей. После чего на въезде и выезде с паркинга на местах общего пользования были установлены шлагбаумы и начал осуществляться сбор денег за парковку с посетителей ТЦ. В итоге, в ТЦ, площадь МОПов суммарно составляет 11500 метров, но из них 8000 метров по факту являются подъездными путями к парковочным местам, которые принадлежат одному юридическому лицу. Но, львиную долю за содержание этих подъездных путей оплачиваем мы, собственники 2-го этажа, так как они считаются МОПами. Да ещё и по двойному тарифу. Собственник парковочных мест не запрещает нам, собственниками помещений второго этажа, использовать проезды и заезды, но нам нет никакого смысла их использовать, так как у нас нет парковочных мест. То есть я могу заехать на паркинг, прокатиться по МОПам и сразу выехать. Припарковаться мне там негде. Все парковочные места в собственности, соответственно я обязан заплатить, если припаркуюсь. А поставить авто на МОПах не могу, тем самым я перекрою проезды для авто посетителей ТЦ к парковочным местам единоличного собственника. Теперь сам вопрос. Что делать нам, собственникам второго этажа?? Ведь по факту, 75 процентов всех МОПов ТЦ пользует один собственник. А мы их содержим. Мы хотим подать коллективный иск в суд. Но на что?? На снос шлагбаумов?? Но это ничего нам не даст. Даже если шлагбаумы уберут, они как вариант они поставят собирать деньги вручную с посетителей своих сотрудников. Подать иск на перерасчет наших долей в МОПах?? Тоже не вариант. Помещение одно, назначение одно - общее имущество. Доля МОПов определяется только в соответствии с долей самих помещений собственников. Подать иск на внесение изменений в кадастр о назначении МОПов?? И затем доказывать в суде что раз это проездные пути, то и платить за них должен только паркинг, так как к нашим магазинам нет проездов. Но это вроде как нельзя делать. Знакомый кадастровый инженер сказал мне, что сейчас вообще МОПы не регистрируют по новым правилам как отдельное помещение. А раз не регистрируют, то и назначение не прописывают. Потребовать уравнять тариф?? Но это решит проблему лишь частично. Все равно мы будем продолжать содержать по факту паркинг застройщика. Аргументы УК такие: мы не мешаем вам пользоваться МОПами парковки, катайтесь сколько хотите. Или ходите пешком по парковке. Но платить вы все равно обязаны за содержание МОПов парковки по закону в соответствии со своей долей в МОПах. На сегодняшний день я не нашел у себя в городе юриста, который смог бы уверенно предложить алгоритм наших действий и четко сформулировать предмет иска. Поэтому обратился сюда.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Владимир! В настоящее время отсутствуют законодательные акты, регулирующие отношения, связанные с нежилыми помещениями. Поэтому применяются по аналогии нормы жилищного законодательства. Так, в соответствии с п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, тариф за содержание помещения должен быть одинаковым для всех собственников. собственники паркинга платят тариф 154 рубля за содержание доли своего общего имущества, а собственники 1 и 2 этажей 306 рублей за метр. Вот это Вы можете признать незаконным запросто. Но при следующем утверждении тарифа они могут поставить 306 руб. для всех, а со «своих» взимать уменьшенную плату неофициально. Тем не менее в качестве временной меры и для возврата части средств, полученных УК незаконно, это стоит сделать. Ниже продолжу.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. На самом деле ситуация действительно довольно непростая, поскольку если исходить из общего понимания понятия МОП на данный момент получается, что все эти подъездные пути, находясь в общем контуре построенного здания выглядят как МОП, которыми пользуются все сособственники. Исходя из Вашего описания застройщик умышленно создал ситуацию, при которой оплата за существенное количество площадей, используемых по сути конкретными собственниками, распределяется между всеми. Я бы поддержал коллегу Гончарову о единственном варианте решения проблемы — исключении из МОП всех площадей, используемых для эксплуатации парковочных площадей. При этом я бы обозначил это как нарушение ст. 10 ГК РФ — злоупотребление правом, пояснил, что право пользования этими площадями не равно МОП, ведь пользуются ими в том числе и посетители ТЦ. Кроме того, если же собственник парковки такой хитрый и устроил так, что собирает деньги с посетителей ТЦ за парковку, значит другие собственники ввиду использования «общего имущества» также имеют право и на доходы от его использования. А значит существенная часть денег должна распределяться между всеми собственниками. Возможно, что если Вы обратитесь к основному собственнику с указанным вопросом, то Вам удастся решить вопрос полюбовно, поскольку если сейчас уже происходит сбор денег, значит на стороне сборщика возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) в связи с присвоением части денег, которые собираются с посетителей и которые принадлежат всем сособственникам в соответствующих долях. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Владимир. Отвечаю по просьбе техподдержки сайта, на гонорар не претендую. Согласен с Вами что ответы коллег вода на киселе, но Вы должны реально оценивать стоимость вопросов. 1000 рублей за серьезный вопрос это не та оплата за которую Вам должны решить серьезную проблему. Вам нужно в судебном порядке требовать признания права собственности на МОПы отсутствующим и возврате их в долевую собственность. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Вот пример судебной практики по схожей ситуации pravo.ru/story/view/142424/ С уважением! Г.А. Кураев

Дмитрий Ненашев · Answer

Здравствуйте, Владимир, По просьбе администрации сайта дополню мнения своих коллег. До 2022 г. правоотношения по определению общего имущества нежилого здания, по вопросам его содержания и т.п. не были урегулированы, поэтому применялось разъяснение п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: 41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/887a6f87312edce1870464c00b9d4cc67d4c4279/ В конце 2021 г. были приняты ст. 287.1-287.6 ГК РФ по вопросам права собственности на здания, помещения в нем и т. п. Вопросы общего имущества собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении регулирует ст. 287.5. ГК РФ: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cc5329a67765773f4c07bd0c4800d79fdd7e6eaf/ В принципе в ней все расписано. Ваша основная проблема - площадь МОПов суммарно составляет 11500 метров, но из них 8000 метров по факту являются подъездными путями к парковочным местам, которые принадлежат одному юридическому лицу. Но, львиную долю за содержание этих подъездных путей оплачиваем мы, собственники 2-го этажа, так как они считаются МОПами. то есть, относятся ли подъездные пути к общему имуществу здания? По выписке из ЕГРН — относятся, это имущество общего пользования, 4 этажа. По Закону — тоже относится, согласно ст. 287.5. ГК РФ: 1. Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещени й, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения , машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество) . Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений , машино-мест. 2. К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом. Простыми словами — общее имущество нежилого здания (как и в МКД) — это все то, что обслуживает более 1 помещения. Это основной критерий. Пример, крыша, технический подвал — Вы могли и не быть в этих местах, лично не пользоваться ими, но как собственнику помещения в здании Вам принадлежит доля в праве собственности на это общее имущество (ст. 287.4 ГК РФ) и соответственно возникает обязанность его содержать . Поэтому, исключить в судебном порядке подъездные пути из состава общего имущества здания, потому что Вы ими не пользуетесь — по моему мнению, не имеет перспективы. Этот вопрос возможно решить только на общем собрании собственников помещений здания, в силу ч. 1 ст. ст. 287.5. ГК РФ: Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений , машино-мест. А в этом вопросе, как Вы пишите, 2/3 голосов принадлежит заинтересованному лицу и повлиять на такое решение Вы не вправе. Подводя итог, считаю, что исключить подъездные пути из состава общего имущества здания в судебном порядке — не получится. Это возможно только путем принятия соответственного решения собственниками помещений здания. Есть смысл только ставить вопрос на общем собрании по снижению тарифа. Желаю удачи,