Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Назревает резонный вопрос - как нам лучше с ней поступить?
Посвящается всем сонаследникам и тем кто сопровождает их в суде! :)
Следующие вводные:
Место действия - Краснодар.
В марте 2022 года, умирает моя любима бабушка в возрасте 98 лет (!) находясь при этом в полном здравии (насколько это возможно в ее возрасте) и чистом уме и оставляет наследство через завещание в виде участка 4 сотки и стоящего на нем старого домика на 58 квадрат жилой площади 1950 года постройки в следующем порядке:
мне (прямому наследнику) - 1\4 ;
моей маме (как представителю моего брата за которым нужен уход) - 3\8;
и как вишенка на торте своей бедной дальней родственнице из Москвы (сразу сделаю ремарку - она там живет всю жизнь, есть свой дом, в нем она прописана, не инвалид, работает, с нами не общается никак, за исключением ситуации с дележкой наследства).
Стоимость по кадастру всего имущества (жилой дом и участок) ~ 4.3 млн.
Мы с мамой предложили нашей "100500 юродной" родственнице избавиться от налогового гнета, оплаты коммунальных платежей и прочих расходов на содержание имущества за 2 кадастровых цены (что по нашему мнению соответсвует рынку), а она в свою очередь предполагая что данная земля находиться где-то возле кремля говорит что мы занижаем цену минимум в 2.5 раза.
т.е договориться о цене не получается. Следом мы получаем угрозы о том, что если предложенная ею цена нас не устроит то она продаст первому встречному, а он построит на территории нашего домовладения гараж и откроет там СТО, заселит толпу мигрантов и прочие ужасы о которых она узнала у своих коллег по "бизнесу" (работает на госслужбе).
Назревает резонный вопрос - как нам лучше с ней поступить? учитывая что ее предложение явно выше рынка, никто в здравом уме не купит у нее по цене рынка 1\8 (при этом скорее всего натурально не выделяемую часть, учитывая общую площадь домовладения).
А именно с чего начать - ждать пока она официально пришлет свое предложение (возможно к нему будет приложена оценка одной из организаций которые за 5 минут по вацапу делают оценку)?
Есть ли смысл сразу подавать в суд после получения нерентабельного предложения с просьбой признать часть ее недвижимости незначительной и назначить нам компенсацию по оценке назначенной этим же судом? или можно не ждать пока она предложит и делать ход первыми.
Прошу отликнуться тех кто сталкивался с подобной ситуацией в своей практике. Если в диалоге придем к заключению что быть суду - опубликую следующий ордер на составление искового, в рамках данного - прошу дать развернутый комментарий, спасибо за Ваше время :)
Выходите с иском в суд о признании доли незначительной. Делаете оценку доли в официальной организации, без всяких понижающих коэффициентов. И имеете эти деньги на своём счете. Потом надо будет положить их на депозит суда.
Доказываете что у неё нет существенного интереса в использовании доли, что есть другое жилье, другой дом, не живет и не платит здесь..
Статья 252 ГК. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Здравствуйте.
А именно с чего начать — ждать пока она официально пришлет свое предложение (возможно к нему будет приложена оценка одной из организаций которые за 5 минут по вацапу делают оценку)?
Можно сказать ваша дальняя родственница нашла пробел в законодательстве и теперь диктует свои услвия.
В соотвестветствии с положениям ст. 250 ГК, в случае продажи доли, участник долевой собственник обязан в первую очередь известить остальных дольшиков, направив им пиьсменное уведомление о продажи доли.
Если в течении месяца остальные участники долевой собственности не купят недвижимость, собственник может его продать третьим лицам.
Таким образом закон, не конкретезирует, как именно собственник должен отразить цену в предложении о покупке. По сути она может указать там любую цену, и если вы не примете предоложение, получается она выполнила требование об уведомлении остальных участников долевой собственности.
Но для вас имеется все же светлая сторона.
Далее я продолжу ниже....
Из общих положений ГК следует:
ст. 10 ГК
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В вашем случае женщина злоупотребляет своиим права, намеренная завышая цену в предолжении. Это обстоятельство может быть использовано вами.
Ведь если она попытается продать часть участка, то очевидно укажет приемлемую цену. Тогда вы сможете в судебном порядке требовать перевода прав покупателя на себя, призание ранее заключенного ДКП недействительным.
Есть и другой путь который указал коллега.
Но там важно отметить один нюанс.
Иск о признании доли незначительной будет удовлетворен судом только в том случае если истец докажет что недвижимость не представляет интерес для правообладателя.
А под существенным интересам суд понимает:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Таким образом, если женщина имеет в собственности другую недвижмость, суд вполне может признать долю незначительной и обязать вас выплатить ей компенсацию.
Поводя итог. Первоначально пробуете в исковом порядке признать ее долю незначительной. Если не получится, можно попробовать пойти по первому пути который я вам изложил.
Здравствуйте, Мария!
Если Ваша родственница надумает продавать свою долю, она в силу ст. 250 ГК РФ сначала должна предложить ее Вам с мамой. Даже если Вы откажетесь, она не имеет права продать долю оп цене ниже, чем предлагала Вам. Так что, если цена сильно завышена, вряд ли она реализует свои угрозы.
при этом скорее всего натурально не выделяемую часть, учитывая общую площадь домовладения
Вы правы. Хотя, согласно ст. 38 ГрК РФ, минимальные размеры земельных участков устанавливают на местах, меньше 4 соток, как правило, уже не бывает. Так что отделить 1/8 от 4 соток не получится, а без согласия всех собственников, благодаря ст. 247 ГК РФ, построить на участке СТО или что-либо другое не получится.
Ниже продолжу.
или можно не ждать пока она предложит и делать ход первыми
Я бы посоветовала не дожидаться и действовать первыми. Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996, Вам нужно доказать 3 факта:
1) незначительность доли (1/8 от 4 соток — это крошечная доля);
2) невозможность выдела в натуре — покажете по региональным нормативам площади;
3) отсутствие заинтересованности у родственницы — учитывая дальность места жительства и то, что родственница никогда не пользовалась землей и домом, — это тоже не составит труда.
Оценку придется провести Вам для выхода на суд (определение цены иска и размера госпошлины), но расходы потом возложите на ответчицу.
Поищите такую оценочную компанию, которая применяет к доле дисконт: сбросите где-то 30% от 1/8 стоимости объектов.
Готова помочь Вам в составлении иска.
Мария, добрый день.
А именно с чего начать — ждать пока она официально пришлет свое предложение (возможно к нему будет приложена оценка одной из организаций которые за 5 минут по вацапу делают оценку)?
Есть ли смысл сразу подавать в суд после получения нерентабельного предложения с просьбой признать часть ее недвижимости незначительной и назначить нам компенсацию по оценке назначенной этим же судом?
У вас задача -получить долю сонаследницы в собственность по рыночной цене, ее задача — продать Вам эту долю дороже. При такой разности задач неоспоримо только одно. Факт предложения о продаже родственницей может свидетельствовать об отсутствии существенного интереса в использовании своего имущества. Пример из судебной практики Верховного суда, указывающий на необходимость исследования таких обстоятельств (при их наличии) — Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2022 г. N 55-КГ22-1-К8
В ходе рассмотрения дела установлено, что ранее ответчик дважды направлял истцу предложение о продаже принадлежащей ему доли в жилом помещении, но сторонам не удалось договориться о размере денежной компенсации. Однако в судебном заседании ответчик указал на то, что в настоящее время не рассматривает возможность денежной компенсации, поскольку не работает, имеет задолженность по уплате алиментов.
При данных обстоятельствах суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе требованиям добросовестности, что выполнено не было.
При решении вопроса о наличии или об отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе также подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.
Вместе с тем, предложений о выкупе может вообще не быть.
Я бы рекомендовал Вам самостоятельно провести оценку (до суда), обратившись в оценочную организацию и рассматривать возможность принудительного выкупа в судебном порядке с учетом совокупности всех обстоятельств.
Обращу внимание также на возможность реализации преимущественного права на получение в счет своей наследственной доли доли сонаследника, если соблюдаются условия, поименованные в ст.1168 ГК РФ.
Да, именно 1\8 от всего дома будет считаться.
Лучше первыми выйти, чтобы оценку поменьше сделать. Всегда с оценщиками можно договориться. Что ждать если она завышает оценку и тоже конечно может договориться.