Почему нотариус отказывает, верно ли это

Здравствуйте! 

1.  Вы вправе заключать  с имуществом все возможные сделки, но  при наличие ипотеки имущества означает, что любая сделка  должна осуществляться с согласия банка (залогодержателя). Это прямо определено в ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/

 Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (ст. 391 ГК РФ)

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/655d44036eb51cddcf45cfa5376abc966e7bc258/

И второй вопрос: условие банка заверить договор у нотариуса, а нотариус отказывает, говорит что это неправомерно, только новый нотариальный договор. Почему нотариус отказывает, верно ли это

 В силу ст. 163 ГК РФ,

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/87d08b8cd422fd513477ea7f4367e748235c9902/

Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта.

Любые сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять у нотариуса, т.е требуют нотариального удостоверения . 

Добрый день, 

насколько я поняла, что произошло: Вы отнесли нотариусу уже подписанный вами предварительный договор, но суть нотариального заверения сделки заключается в том, что договор подписывается в присутствии нотариуса.

В частности, в соответствии со ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.

В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Поэтому для нотариального удостоверения сделки вам нужно принести нотариусу проект договора, свои документы, иные документы, которые потребует нотариус, и он удостоверит вашу сделку 

Анастасия, добрый день.

Из Вашего вопроса следует, что смена заемщика производится путем отчуждения заложенного имущества с согласия банка, т.е. старый заемщик отчуждает квартиру новому. 

Я не вижу ничего неправомерного и препятствующего, за исключением того, что удостоверение договора купли-продажи повлечет расходы на услуги нотариуса.

Во-первых, предварительный (по смыслу ст.429 ГК РФ) договор не может являться основанием для возникновения права собственности у нового собственника, так как его предметом являются обязательства сторон заключить основной договор в будущем. Поэтому основной так или иначе требуется. Предварительный договор, в вашем случае, исходя из понимаемого контекста ситуации носил технический характер, служил только для рассмотрения заявки банком (согласно условиям, существующим в банке). Требование нотариального удостоверения в любом случае, обоснованно в том случае, если предметом договора купли-продажи является доля в праве собственности, а не квартира целиком (п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости). 

Вместе с тем, не запрещено нотариальное удостоверение и других, а в силу свободы договора (ст.421 ГК РФ) банк не обязан предоставлять кредит новому титульному заемщику и пользуясь этим, по каким-то причинам требует нотариального удостоверения. В этом нет ничего неправомерного, и тут только договариваться с банком, ну или по меньшей мере следует понимать, в связи с чем банк хочет нотариального удостоверения., чем вызваны его опасения.

Что касается второго вопроса, то само собой, нотариус не вправе удостоверять договор задним числом. Удоствоерение договора подразумевает установление личности сторон договора, их дееспособности перед его заключением, разъяснение его сторонам смысла и значение представленного проекта договора, и прочее -перед тем, как стороны заключили такую сделку. (ст.42, ст.43, ст.54 Основ законодательства о нотариате).