Стоит ли покупать такой объект недвижимости учитывая данные риски?

Question

Добрый день! Планирую приобрести апартаменты в бывшей советской гостинице, которая прошла реновацию. 90% помещений уже выкуплено другими собственниками под собственное проживание или сдачу в аренду. Я покупаю один из последних оставщихся вариантов. Но появились сомнения. Земля на которой находится объект недвижимости находится в аренде у департамента городского имущества г. Москвы до 2054 г., договор заключен еще с 2005 года. Есть пункты по которым арендодатель (Москва) может расторгнуть договор досрочно: • невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; • использования Участка не по целевому назначению; • неосвоения или неиспользования Участка в течение 2 лет или иных сро­ков, если иное не установлено законом; • неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 на­ стоящего Договора (разного рода нарушения условий договора); • использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и /или г. Москвы; • осуществления без согласия на то Арендодателя или без регистрации сделок, предусмотренных настоящим Договором, с правом аренды Участка, применительно к доли в праве собственности иных вещных и обязательствен­ных правах на здание, строение, сооружение, размещения без согласия Арен­додателя недвижимого имущества иных лиц на Участке; • в случае признания утратившим сил распорядительного акта, явивше­гося основанием для заключения настоящего Договора. Расторгнуть настоящий Договор также и по иным основаниям, преду­смотренным законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы. Правильно ли я понимаю, что при очень сильном желание г. Москва может, когда им угодно «найти» аргумент по которому расторгнет договор аренды и далее сделает с объектами недвижимости на этой земле также, все что угодно? И максимум, что светит владельцами апартаментов это возмещение по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной на 40%, как я выяснил?! Вопросы: - Так ли легко городу разорвать договор аренды с арендатором, которые продает недвижимость на этом участке? - Как защищен владелец апартаментов в таком случае? - Какую ответственность несет продавец недвижимости передо мной, если нарушит условия аренды земли перед городом? - Стоит ли покупать такой объект недвижимости учитывая данные риски?

Ольга Романова · Answer

Так ли легко городу разорвать договор аренды с арендатором, которые продает недвижимость на этом участке? Добрый день! Да, можно найти любую причину, но расторгнуть договор смысла не имеет, потому что в силу ст 39.20 ЗК РФ Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. То есть смысла нет расторгать, потому что есть здание и если оно построено и введено в эксплуатацию без нарушений, то расторжение договора аренды повлечет за собой все равно заключение договора аренды, ибо за землю арендную плату надо платить. Как защищен владелец апартаментов в таком случае? Расторжение договора аренды не означает, что здание снесут, должны быть основания — решение суда не иначе и то если были какие-то нарушения при строительстве здания. Если нет и это не самоволка, то оснований нет. Собственники помещений в здании защищены законом. Если только будут изымать землю для гос нужд, но тогда это законный порядок. Какую ответственность несет продавец недвижимости передо мной, если нарушит условия аренды земли перед городом? Вам надо тоже в силу статьи 39.20 вступить в договор аренды, это возможно. Тогда все будут нести ответственность Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Стоит ли покупать такой объект недвижимости учитывая данные риски? Если говорить о рисках, связанных с землей, то при покупке помещения, на мой взгляд можно их не особо учитывать. Важно чтобы на здание все в порядке было с документами и если земля оформлена в аренду это хорошо, никто не будет с собственников требовать выплаты за неосновательное обогащение — землей пользуются под зданием, а аренду не платят.

Илья Казаков · Answer

Добрый день, Возможно имеет смысл заказать ГПЗУ на участок, могут быть проблемы если назначение здания не соответствует назначению земельного участка (при этом конечно гостиничное использование и использование в качестве апартаментов имеет схожий смысл, но договор аренды от 2005 года и возможно назначение там было изменено), например, могут заставить привести в соответствие. Насколько это вероятно сказать сложно, не изучив документы по делу. Возможно стоит сделать запрос Арендодателю по данному вопросу перед покупкой.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! — Так ли легко городу разорвать договор аренды с арендатором, которые продает недвижимость на этом участке? Не думаю, что очень уж легко. Для расторжения договора аренды нужны основания, указанные в законе и самом договоре.В том числе те, которые Вы указали в своем вопросе.ст.450-452,606 ГК РФ. Если арендатор вовремя вносит арендную плату( ст.614 ГК РФ), не допускает иных нарушений, как то: нецелевое использование, совершение сделок без согласия арендодателя и т.д., то вероятность досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя минимальна. — Как защищен владелец апартаментов в таком случае? Владелец апартаментом защищен с помощь своего титула собственника. г. Москва может, когда им угодно «найти» аргумент по которому расторгнет договор аренды и далее сделает с объектами недвижимости на этой земле также, все что угодно? Не соглашусь, что так легко найти какой угодно аргумент. К тому же титул собственника самих апартаментов дает определенные гарантии. В частности, ст.39.20 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания ( апартаментов) на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.Поэтому если расторгнут договор аренды, то собственник будет иметь право вновь оформить новый договор аренды или выкупить участок в собственность ( но это уже будет зависеть и от воли других арендаторов помещений -будет ли это аренда с множественностью лиц на стороне арендатора или выкуп в собственность за плату). Какую ответственность несет продавец недвижимости передо мной, если нарушит условия аренды земли перед городом? Перед Вами продавец апартаментов отвечает лишь в пределах договора купли-продажи недвижимости. Закон предусматривает единство судьбы земельных участков и расположенных на них объект недвижимости. Право на земельный участок перейдет к Вам как новому собственнику на том же праве и в том же объеме, каком было у продавца.Об этом указано в ч.1 ст.35 ЗК РФ www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ — Стоит ли покупать такой объект недвижимости учитывая данные риски? Не считаю, что указанные Вами риски являются критическими, чтобы Вам не покупать приглянувшийся Вам объект ( апартаменты).При изъятии у Вас земельного участка ( как прочем и у других собствеников недвижимости) у Вас будут определенные гарантии, предусмотренные земельым и гражданским законодательством.В частности, условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст.56.3 ЗК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ce84a87dc1e7b39b770f22b8bfd0c5899ff8ba9d/ Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст.56.8 ЗК РФ, согласно которой: 3. При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей: 3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров. Перед покупкой целесобразно сделать запрос Арендодателю, запросить ГПЗУ, внимательно изучить документы.А не зацикливаться только лишь на договоре аренды земельного участка.