Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Накладывает ли это доп ограничения?
1. Земельный участок площадью 17 соток
Участок в общей долевой собственности.
Собственники
Собственник 1 - доля в праве 3/4 (1/2 на основании наследства от 2015г + 1/4 на основании ДКП от 2022г)
Собственник 2 - доля в праве 1/4 (на основании наследства от 2015г)
2. Жилой дом, общ. площадью 200м
Дом в общей долевой собственности.
Собственники
Собственник 1 - доля в праве 7/8 (3/4 на основании наследства от 2015г + 1/8 на основании ДКП от 2022г)
Собственник 2 - доля в праве 1/8 (на основании наследства от 2015г)
Устное соглашение:
Цель - Собственник 1 получает полное право на дом. Собственник 2 получает 8.5 соток земли.
Собственник 1 продает Собственник 2 1/4 имеющиеся доли земельного участка
Собственник 2 продает Собственник 1 1/8 имеющейся доли дома.
Участок не размежован по долям.
Вопрос:
1. Как оформить сделку? Договор купли продажи или договор мены?
Какой порядок оформления/межевания, ведь на сколько известно дом от земли неотчуждаем, и Собственник 1 не может владеть полностью домом, если он стоит на "долевой" земле.
2. В жилом доме прописан Собственник 1 и его несовершенно летний сын. Нужно ли про продажи доли зем. участка согласие органов опеки? Накладывает ли это доп ограничения?
3. Попадает ли Собственник 1 под налогооблажение при продаже/мене доли зем. участка?
Здравствуйте, Артур.
Вновь образованные участки должны отвечать установленным законодательством РФ требованиям, в частности требованию о предельных размерах земельного участка (п. п. 1, 2, 4 — 6 ст. 11.9 ЗК РФ). Основной вопрос — допускается ли правилами землепользование и застройки той местности, где находится зем. участок с домом, образование земельных участков такого размера — 8,5 сот.
Если с этим проблем нет, то возможен, на мой взгляд, только один вариант действий.
- производится раздел земельного участка на два, при котором оба новых участка поступают в долевую собственность обоих собственников в прежней пропорции (3/4 — 1/4), регистрируется право долевой собственности на оба ЗУ (ЗУ1 с домом и ЗУ2 без дома)
- заключается договор мены долей в праве на дом, ЗУ1, ЗУ2 между собственниками, в результате Соб.1 получает ЗУ1 с домом, Соб. 2 — ЗУ2.
2. В жилом доме прописан Собственник 1 и его несовершенно летний сын. Нужно ли про продажи доли зем. участка согласие органов опеки?
нет, не нужно, ведь ребенок не является собственником.
3. Попадает ли Собственник 1 под налогооблажение при продаже/мене доли зем. участка?
да, так как образованные ЗУ1 и ЗУ2 будут новыми объектами недвижимости, отсчет срока владения будет с даты регистрации прав на вновь образованные ЗУ. Такой позиции придерживается Минфин (Письма Минфина России от 09.12.2021 N 03-04-05/100153, от 18.10.2021 N 03-04-06/83976) и суды (См, например, Определения Конституционного Суда РФ от 29.05.2019 N 1357-О, от 18.07.2017 N 1726-О, от 13.05.2014 N 1129-О).
добрый день!
Как оформить сделку? Договор купли продажи или договор мены?
В вашем случае будут сложности. Именно если говорить о продаже дома одному из сособственников и продаже участка — другому. Вернее, так не получится.
Какой порядок оформления/межевания, ведь на сколько известно дом от земли неотчуждаем, и Собственник 1 не может владеть полностью домом, если он стоит на «долевой» земле.
Все верно. Ст 35 ЗК РФ
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
В жилом доме прописан Собственник 1 и его несовершенно летний сын. Нужно ли про продажи доли зем. участка согласие органов опеки? Накладывает ли это доп ограничения?
Целиком долю отчуждать не получится, если просто продавать долю в земельном участке, то любые сделки с собственностью несовершеннолетних требует согласие органов опеки
(ст 21 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ) Если ребенок не собственник, то согласие органов опеки не нужно.
3. Попадает ли Собственник 1 под налогооблажение при продаже/мене доли зем. участка?
Нет, если будет перераспределение долей в одном и том же участке и доме, то есть их кадастровые номера и сособственники не изменятся. Но такое возможно лишь в том случае, что доля в земле у собственника дома останется. Да и собственнику земельного участка не факт что удастся полностью продать доли в доме. Если будет отчуждение полное объекта, тогда да придется платить налог, если срок владения менее 5 лет.
Если ваша цель, чтобы у одного из сособственников осталась земля, а у другого дом, то проще отделить дом с небольшим участком от всего участка в 17 соток, если дом, конечно, не расположен где-то посередине. Вопрос с разделом земли решается через кадастрового инженера, по ПЗЗ должна быть возможность раздела. После раздела объектов, уже заключаются договоры мены или купли-продажи, если это близкие родственники, то можно дарения.