Что является основанием требовать с меня компенсацию?

Здравствуйте. 

1. Сначала немного самых общих моментов. Должен отметить, что само название договора (как я понимаю, составленного «арендодателем») некорректно, поскольку в отношении жилого помещения возможен только найм. 

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 671 ГК РФ. 

Это не сильно важно, поскольку действующим законодательством (и правоприменительной практикой) предусмотрен принцип, согласно которому важно не то, что Вы написали, а то, как это должно трактоваться с точки зрения закона, однако это как минимум говорит о потенциальной некорректности и других условий, так как, видимо, договор составлял не юрист.

Сам договор довольно односторонний с точки зрения защиты интересов. На будущее могу посоветовать обращать внимание на наличие или отсутствие конкретных механизмов реализации договорных норм. Например, в Вашем договоре указано, что Вы отвечаете за текущий ремонт, его согласование с арендодателем и пр. Так вот первый вопрос, который должен возникнуть: как именно будет устанавливаться ущерб (необходимость ремонта), фиксироваться его размер и иные характеристики, контролироваться и пр.

И, к сожалению, договор таких механизмов не содержит. 

Именно поэтому на Ваши основные вопросы 

Насколько это правомерно? Что является основанием требовать с меня компенсацию?

 довольно сложно ответить, потому что они скорее фактического (а не юридического) характера. То есть для того, чтобы ответить, насколько это правомерно, нужно понимать, насколько состояние имущества изменилось, изменилось ли в силу естественных для использования такой техники причин или все же иных. И так далее. Как процессуалист (часто работающий в судах юрист) могу сказать, что такие вопрос обычно являются предметом экспертизы в судах.

Тем не менее, конечно, навскидку ущерб выглядит совсем несерьезным и размер задатка многократно превышает его. 

К слову, относительно самого «задатка» есть некоторые вопросы, лично мне указываемые в договоре нормы больше напоминают обеспечительный платеж: 

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

...

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статьи 380, 381.1. ГК РФ. 

Суть задатка немного иная, он больше похож на аванс (именно поэтому в законодательстве он может считаться авансом при определенных обстоятельствах). И если речь об обеспечительном платеже, норма из той же статьи ГК говорит, что 

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

И тогда теоретически можно пытаться в суде доказывать необходимость возврата платежа, поскольку никаких доказательств наличия ущерба имуществу не представлено. В принципе, то же касается и задатка, но, учитывая вышесказанное и то, что, как я понял, плату за жилое помещение Вы всегда вносили без задержек, это может иметь значение. Плюс будет говорить о некорректности договора в целом. 

Собственно, поэтому нельзя сказать, что есть какие-то четкие основания для взыскания с Вас компенсации. В этом смысле отсутствие детальности регулирования в договоре может сыграть Вам на пользу. 

2. В итоге, в Вашем случае наличествует довольно обычная ситуация спора о праве между Вами и бывшим арендодателем. И спор этот есть в первую очередь потому, что договор составлен плохо. Возможно, плохо составлен намеренно и арендодатель таким образом просто зарабатывает дополнительные средства, это тоже, к сожалению, распространенная практика. Но сказать наверняка невозможно. 

Таким ситуации возможно разрешить только в суде. До этого можно попытаться обратиться с письменной претензией в адрес бывшего арендодателя, где обозначить свое видение и возможные дополнительные требования, которые Вы заявите в суде. Общая норма процессуального права, устанавливающая принципы доказывания, гласит: 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Статья 56 ГПК РФ. 

На основании этих норм Вам и нужно доказывать свою позицию. К сожалению, это единственный путь, если добровольно средства Вам возвращать откажутся. 

3. На что можно обращать внимание в своей правовой позиции, если Вам все же придется обращаться в суд. 

Выше указал некоторые моменты, но в целом их можно выделять очень много. Например, статьей 7.2. Договора установлено, что задатком обеспечивается исполнение обязательств и далее идет перечисление обстоятельств. В отношении движимого имущества там указано, что «возмещению причиненного действиями арендатора или лиц, за которые он отвечает, вреда движимому и недвижимому имуществу». Таким образом, для несения ответственности в виде лишения сумм задатка возможно только в случае, когда будет установлено, что вред причинен Вашими действиями, а не является естественным износом.  

Можно указывать и на неподписание акта приемки, это довольно серьезное нарушение, тем более, что оно установлено договором, что соответствует признакам просрочки кредитора: 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Статья 406 ГК РФ. 

Здравствуйте!

1. Основанием для требования ущерба может являться возможное повреждение имущества, которое было принято в аренду, а также нарушение условий договора аренды, согласно статьи 671 ГК РФ. 

2. Пятна на холодильнике и ручках духовки, пятно под мойкой и мелкие точки на плите не должны рассматриваться как критические повреждения. В добавление, если это старое жилище, условия и возможности для арендатора сильно ограничиваются временем существования имущества, которое может пройти через множество «рук».

3. Если сколы на уголках стола были до вашего въезда, то Вы не должны их восстанавливать. Лучший выход — предоставить доказательства того, что сколы были уже замечены до вашего въезда.

Арендодатель не может требовать полную замену фасада кухни, если ущерб был вызван неправильно установленной посудомойкой. Он мог бы требовать обращения в сервисный центр для ремонта фасада, но замена кажется чрезмерной мерой.

Если акт приемки-передачи не был подписан, то у собственника нет доказательств передачи вам конкретного имущества. Односторонне расторгнутый договор может быть вами оспорен в суде.

Если вам нужна помощь в подготовке документов, претензии собственнику или иска в суд, обращайтесь ко мне в чат личных сообщений.

С уважением!

Добрый день.

1) что является основание для требования ущерба

 Обоснованием заявленных требований являются положения ст. 671 ГК РФ, в силу которой

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

И вытекающее из неисполнения данной обязанности требования ст. 15 ГК РФ  о возмещении ущерба в случае нарушения обязательства.

При этом заявляя требование о возмещении ущерба арендодатель, с учетом разъяснений приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

12. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Обязан доказать следующие моменты:

— допущение Вами нарушений договора, следствием чего явилось причинение вреда

— наличие причиненного ему вреда

— размер причиненного ущерба

— наличие причинной связи между Вашими действиями и причиненным вредом.

В случае, если не будет установлена и доказана причинная связь между Вашими действиями и причиненным вредом — то нет оснований для взыскания ущерба.

На этот момент обращено внимание в разъяснениях приведенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», предполагающим предоставление со стороны арендодателя доказательств подтверждающих наличие убытков, а также обосновывающих с разумной степенью достоверность их размера и причинную связь между Вашими действиями и названными убытками. 

Также отмечается, что

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Отсутствие причинной связи между причиненным вредом и Вашими действиями будет являться основанием для освобождения Вас от обязанности возмещения причиненного вреда.

На что обращает внимание и существующая судебная практика.

В частности. в Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2022 по делу N 88-1572/2022 отмечалось, следующее

Таким образом, при предъявлении требований о возмещении материального ущерба, истцу в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежит доказать факт наступления имущественного вреда и его размер, причинно-следственную связь с неправомерными действиями ответчика, а также виновный характер этих действий.
При отсутствии хотя бы одного из условий, мера гражданско-правовой ответственности ввиде возмещения убытков не может быть применена.
Исследовав все обстоятельства дела, а также оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцами факта причинения ущерба действиями (бездействием) ответчика, а также о недоказанности причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и причиненным истцам ущербом.

То есть при наличии Ваших действий перед причинением вреда, но недоказанности причинно-следственной связи и наличия и размера убытков ответственность не может быть применена.

3) сколы уголков стола — отреставрированы за мой счет (хотя один из углов был сколот до меня, есть фото) Арендодатель утверждает, что я испортила его мебель и технику и устроила «помойку» (пыть на шкафах, под кроватью, волосы на коврике). Также мне предъявляется претензия по порче фасада кухни. Отошел верхний слой. Производитель кухни утверждает что это либо тепловое воздействие, либо вода. При том посудомойка при первом запуске была неисправна и протекала. Находится рядом с фасадом, который отклеился. Арендодатель требует полную замену фасада и установку за мой счет (~15к)

В ходе проживания в нем Вы уведомляли арендодателя о выявляемых недостатках?