Чтобы обе стороны были защищены

Здравствуйте!

К сожалению, если вы продадите сестре квартиру по сделке купли-продажи, (не важно в ипотеку или нет), то она будет собственником и будет ею вправе распоряжаться (статья 209 ГК РФ).

Плюс, такую сделку банк или МФО может через суд попытаться признать недействительной как притворную сделку.

Вижу 2 основных варианта в разрезе вашего вопроса (в обоих присутствует риски):

1. Продать сестре, например 50% доли или другое соотношение, чтобы остаться собственником доли в квартире (ипотека здесь не подойдёт). Риск: Вы гарантировано будете собственником только 50% и естественно сможете там проживать, но не факт что сестра захочет остальные 50% на вас переоформить

2. Оформить с сестрой договор займа с распиской или просто расписку на соответствующую сумму, чтобы в дальнейшем квартира была переоформлена на вас.

Риски:

-не факт, что даже при наличии займа квартиру сестра захочет вам обратно продать/подарить, даже при наличии документально подтверждённого займа.

-Такой договор займа, в дальнейшем сестра также может признать недействительным по безденежности согласно статье 812 ГК РФ (если деньги фактически не будут передаваться).

Здравствуйте,

какой то договор с сестрой, что пока я оплачиваю эту ипотеку, это моя доля 

Законодательством на этот случай ничего не предусмотрено.

Единственное, что можно сделать в этом случае, это заключить договор займа от Вас сестре (ст.807 ГК РФ). В случае, если сестра после выплаты ипотеки, не переоформить квартиру на Вас (дарением, продажей), то Вы можете взыскать с неё сумму займа стоимости квартиры.

Но, для сестры это тоже риск. А вдруг Вы перестанете платить? мало ли что может быть с Вами, пока Вы платите? Сомнительно, что сестра захочет заключить такой договор займа на полную стоимость квартиры.

Поэтому, здесь только Вам рисковать. Если очень нужно все это провернуть.