Рабочая ли схема или сомнительная?

Добрый вечер.

Попросите риэлтора скинуть вам шаблон договора купли-продажи и кредитного договора. Внимательно изучите.

Если в кредитном договоре будет указано, что сумма кредита 980 тыс.руб. полностью перечисляется на счёт продавца, то вы точно получите именно эту сумму.

Риск тут есть в том, что если в течение ближайших 3 лет по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной в суде, то покупатель сможет потребовать с вас вернуть не 980 тыс.руб., а все 1, 4 млн.руб., которые указаны в договоре купли-продажи.

Согласно ст.167 ГК РФ,

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из логики договора я опасаюсь что Сбер перечислит мне 580 и все, на что риэлтор говорит что перечислят 980 поскольку в кредитном договоре будет именно эта сумма. Рабочая ли схема или сомнительная?

 Добрый день!

Схема весьма сомнительная, поскольку договоренности менеджера с риэлтором могут быть и не соблюдены.

Как правило, для оформления ипотеки,  производится оценка предмета продажи, но банк  может даже не согласится с этой оценкой и занизить её, указав, что ипотечный кредит будет предоставлен в меньшем размере, и менеджер скажет, что головное подразделение выставило такие условия, и он ничем помочь не может.

Именно этот меньший размер и будет Вам переведен банком по договору купли-продажи. И узнаете Вы об этом практически в последний момент (сам попал в такую историю и срочно искал дополнительные деньги для доплаты, т.к. продавец на уступки не шёл)

Да и зачем Вам связываться с подачей декларации, уплатой налогов и рисками получить меньшую сумму.

Лично я не вижу смысла. Покупателем пытается переложить свои проблемы с «больной головы на здоровую». Пусть ищет деньги на первоначальный взнос. Это его проблемы.

 Да и в случае признания сделки недействительной суд возвращает стороны в первоначальное положение, и вы должны будете вернуть сумму, указанную в договоре — 1,4 млн руб., согласно ст. 167 Гражданского Кодекса РФ:

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке

Я вижу основную опасность в другом если сделка не состоится на основании 453 статьи ГК РФ 

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Или сделка будет признана не действительной на основании: 

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Ч. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким 

Образом если что то пойдёт не так и сделка будет оспорена вам придется вернуть покупателям ту сумму которая указана в договоре, а не ту что получили фактически.

Например в последний момент возникнут сложности с ипотекой.

Павел, добрый вечер! Сделка сомнительная конечно. Ст. 170 ГК РФ характерезует такую сделку как притворную, т.е. в Вашем случае притворной является сделка на большую сумму при том что фактически имеет место сделка на меньшую сумму. Связываться конечно не стоит если действительно при завышенной стоимости возникает обязательство уплаты налога