Под конец года пришла квитанция об оплате аренды за участок, но вместе с ней и квитанция об оплате пени, пени за просрочку оплаты аренды за период владения правом на аренду прошлого лица

Добрый день.

Исходя из содержания вашего вопроса, в частности, их указания не переуступку права, по сути, между вами и старым арендатором было заключено соглашение о передаче договора (договор перенайма). 

В соответствии с положением ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Таким образом, при такой форме замены лиц в обязательстве, применяются правила о переводе долга, и о цессии.

Как разъяснил Верховный суд РФ по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ) (абз. 2 п. 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Как вытекает из правовой позиции высшей судебной инстанции, к новому арендатору переходят все права и обязанности старого арендатора, в том числе обязанности по оплате арендных платежей и за периоды до заключения договора перенайма. 

Хотя позиция Верховного суда РФ сделана в отношении задолженности по арендной плате, она является справедливой и относительно санкций, то есть неустойки (пени) за нарушение условий договора предыдущим арендатором (это прямо вытекает из абз. 1 п. 26 вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ).

Таким образом, требование арендодателя является обоснованным. Между тем, необходимо проверять срок исковой давности, поскольку неустойка (пеня) подлежит оплате только за период 3 лет, предшествующих нарушению обязательств (то есть высчитываете три года с момента получения требования). Если период начисления неустойки более трех лет, то вы вправе отказаться оплачивать эту часть, сославшись на истечение срока исковой давности. Кроме того, в случае судебного спора, вы можете просить суд снизить размер неустойки на основании положения ст. 333 ГК РФ.

Так же, вы вправе требовать уплаченную арендодателю сумму с предыдущего арендатора, поскольку именно он нарушил свои обязательства, тем самым причинив вам убытки (ст. 15, 393 ГК РФ).

Таким образом, механизм должен выглядеть следующим образом. Вы как новый арендатор выплачиваете указанную сумму арендодателю, после чего требуете ее с правопредшественника. 

С уважением, Соков Д. А.