Добрый день!
Планируем приобрести квартиру, в которой выделены детские доли. Разрешение органов опеки на продажу с условием выделения в определенный срок аналогичных долей в другом жилье имеется.
Какие риски данной сделки существуют?
Как максимально обезопасить себя?
Доп. информация: регион- Санкт-Петербург, квартира в ипотеке, мы планируем приобретать за собственные средства (через аккредитив)
Здравствуйте.
Риск может быть в том, что они не выполнят условие опеки.
В идеале — переводить деньги сразу не им, а покупателям, у которых они будут покупать равнозначное жильё для детей.
Но это на практике бывает не просто состыковать, особенно, когда банк участвует в сделки и средства кредитные.
И по практике — сделку могут признать недействительной:
<Письмо> Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07
«О направлении информации»
Договор купли-продажи с условием, предусматривающим покупку другого жилого помещения по истечении определенного времени после продажи имеющегося, в момент его заключения соответствует закону. Между тем в момент, когда истечет срок на приобретение другого жилого помещения на имя несовершеннолетнего, а оно не будет приобретено, имеет место отчуждение жилого помещения, совершенное без разрешения органов опеки и попечительства, так как условие, содержащееся в разрешении, не выполнено.
Такой договор также может быть оспорен…
И это, конечно, определённый риск.
Какие риски данной сделки существуют?
Риск один, что они не исполнят постановление опеки о выделении долей детям в другом жилье либо вообще его не купят.
Чтобы избежать такого, нужно переводить деньги Продавцу той квартиры, которую они покупают.
Вообще такие сделки с долями детей идут через нотариуса, но нотариус заверяет только сделку по продаже детских долей.
Вы можете попробовать убедить вашего Продавца, чтобы они сделали сделку по покупке квартиры одновременно с продажей вам у одного нотариуса, чтобы убедиться, что сделка по покупке заключена и доли детям выплачены.
Или же поставьте условием передачи денег предъявление документов о покупке ими квартиры с выделением детям долей
а что прописано в постановлении опеки по выделению долей детям? Обычно опека сразу в постановлении указывает адрес продаваемой квартиры и покупаемой квартиры.
Можем ли мы в договоре прописать их обязанность одновременно с заключением ДКП выделить доли в действующей квартире?
Если в постановлении опеки указан адрес квартиры, в которой они должны выделить доли детям, то вы не можете изменить акт опеки ваши договором, т.к. акт опеки — акт государственного органа и подлежит изменению и дополнению только этим органом.
Ваш пункт не будет носить юридической силы
То есть даже если Вы со своей стороны всё выполните — договор в интересах ребёнка всё равно могут признать недействительным:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1
То есть невыполнение условия опеки приравнивается Верховным судом РФ к отсутствию согласия органа опеки и попечительства, которое в силу закона обязательно.
Поэтому, опять же, как вариант — проводить параллельно две сделки, чтобы продавцы не смогли присвоить деньги себе вместо приобретения детям равнозначного жилья.
Опечатка -переводить *продавцам.
А что с ипотекой планируется? Она будет погашаться полностью?
Просто если так — то тоже сомнительно — они сейчас на Ваши деньги просто погасят кредит ипотечный, а детям не приобретут жильё.