Как обеспечить обязательность сделки при покупке неприватизированной квартиры через предварительный договор

Добрый день! Заключенный сторонами предварительный договор порождает у сторон обязательство заключения в будущем основного договора и при невыполнении данного обязательства добиться его исполнения можно в судебном порядке.

ст. 429 ГК РФ

 В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

условия договора формируются сторонами поэтому возможно включить и Ваши условия, сложность с исполнением договора пока квартира не приватизирована, если приватизация не состоится будет трудно понудить жильца заключить основной договор в отношении квартиры, которая ему не принадлежит  

Мне предлагают купить квартиру, но она еще не приватизирована. При этом у человека имеется большая задолженность по коммунальным услугам. Я готов оплатить эту задолженность, но хочу обезопаситься, чтоб после оплаты человек должен был заключить со мной договор купли-продажи этой квартиры.

 Добрый день!

 В данной ситуации лучше  получить от предполагаемого продавца доверенность на заключение договора приватизации, регистрации права  в ЕГРН и последующего отчуждения квартиры, причём, доверенность лучше оформить на Вашего близкого друга/родственника/Вашего юриста, а не самому заниматься этими вопросами, поскольку согласно ст. 182 Гражданского Кодекса РФ сделки совершать по доверенности в отношении себя лично (продать квартиру себе) нельзя.

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично

 Кроме того, Вы можете заключить договор займа, по которому и передадите денежные средства для оплаты задолженности по ЖКУ.

 Заключать предварительный договор смысла нет, т.к. пока не оформлено право собственности на эту квартиру на имя Продавца, он не имеет права распоряжаться своим имуществом, в том числе, продавать его.

Мне предлагают купить квартиру, но она еще не приватизирована.

Добрый день! На мой взгляд, это самый большой риск. Нельзя распорядиться имуществом, которое не находится в собственности:

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Соответственно, когда речь идет о продаже недвижимого имущества, об объекте договора  ( в данном случае — квартире) должна быть дана недвусмысленная информация, то есть, указано право собственности, на основании которого собственник распоряжается своим имуществом.

Если квартира не приватизирована, то даже срок, указанный для выполнения договора, не будет иметь смысла, и соответственно другие условия договора.

Добрый день!

Мне предлагают купить квартиру, но она еще не приватизирована. При этом у человека имеется большая задолженность по коммунальным услугам. Я готов оплатить эту задолженность, но хочу обезопаситься, чтоб после оплаты человек должен был заключить со мной договор купли-продажи этой квартиры.

Так как квартира еще не приватизирована, собственном ее является муниципалитет, а не гражданин, у которого вы планируете купить квартиру, 

Будет ли обязательно для него заключение договора, если мы составимпредварительный?

Предварительный договор оформить можно было бы только в том случе, если бы ваш продавец являлся собственником квартиры, так как в предварительном договоре прямо описываются документы на основании которых гражданин является собственником объекта

Можно ли как-то подвязать к этому предварительному договору условие, что я оплачиваю долг взамен на составление основного договора? Какие еще есть варианы обещопасить себя и понудить человека к заключению договора в будущем?

Покупка данной квартирой таким способом, которым вы хотите, достаточно рискованный вариант. Так как вы можете оплатить все долги и гражданин откажется приватизировать квартиру, или, например, умрёт, будете долго и нудно судиться, как минимум. Принудить заключить его с вами договор купли-продажи не сможете никак. Я бы не советовала вам выбирать такую схему, как все повернётся в будущем предусмотреть не возможно.

Здравствуйте Антон 

Сама по себе задолженность по коммунальным платежам не является препятствием для приватизации. Лучший вариант в вашем случае такой. 

Дождаться приватизации со стороны будущего продавца потом когда квартира будет уже в его собственности заключить предварительный договор купли продажи или договор купли продажи с авансом сумма которого будет равна стоимости задолженности по коммунальным платежам. 

Другие схемы несут существенный риск так как в данный момент будущий продавец не является собственником. 

Договор приватизации не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности на жилое помещение должен быть зарегистрирован в установленном порядке (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Т.е затребуйте выписку егрн перед покупкой. 

ст 429 гк рф

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Антон надеюсь смог вам помочь 

С уважением Давидьянц А.Г.