Повышение арендной платы. Сетевой арендатор не даёт согласие. Прошу помочь с решением ситуации, плата не поднималась с момента заключения (3 года). Возможно ли трактовать договор в части повышения в одностороннем порядке? (выдержка приложена)
Здравствуйте.
По договору указано так, что это делается по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.
Указано на «пересмотр», а не на односторонне изменение.
Статья 431 ГК РФ Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом
Поэтому, боюсь, перспектива здесь больше на стороне Арендатора, а не арендодателя.
Слишком мягко прописаны условия об изменение арендной платы, на мой взгляд.
И арендатор этим воспользовался.
Здравствуйте.
Возможно ли трактовать договор в части повышения в одностороннем порядке? (выдержка приложена)
к сожалению, нет. П. 3.2. Договора. Изменение арендной платы возможно лишь через дополнительное соглашение, никак иначе. Ст. 431 ГК РФ
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Вы направляете предложение, они его рассматривают. И соглашаются или нет подписать ДС. При не согласии ничего не сделаешь.
Здравствуйте!
Следует руководствоваться к сожалению буквально п.3.2. договора аренды.
В данном пункте чётко указано, что изменение арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).
То есть, по другому трактовать не получится, поскольку всё чётко прописано в договоре
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44e7bdf9e5f734faf41d0ac516872d11b0b52366/
Если бы у вас в договоре изменение стоимости аренды, например было прописано так, что цена считается изменённой с момента получения арендатором соответствующего уведомления, то в этом случае был бы возможен односторонний порядок изменения арендной платы, но в договоре этого не прописано
Добрый день.
Соглашение сторон, условием которого является повышение арендной платы, предполагает достижение взаимного согласия о ее размере и условиях повышения.
Для целей реализации данного условия, вы можете направить в адрес контрагента письменное предложение о повышении арендной платы, с приложением проекта дополнительного соглашения.
В данном случае, в силу п. 3.2. Договора направить его следует за 30 дней до предполагаемой даты повышения арендной платы.
В случае его принятия, предполагается его подписания, что соотносится с требованиями ст. 452 ГК РФ
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
При отказе в его подписании Вы можете обратиться в суд, с требованием об изменении ее размера, ссылаясь например, на существенное изменение обстоятельств.
Однако в данном случае, Вам в силу ст. 451 ГК РФ требуется доказать следующие моменты
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При их доказывании есть вероятность того, что суд удовлетворит Ваши требования о возложении на контрагента обязанности по пересмотру размера арендной платы.
Вы в диалоге с контрагентом можете ссылаться на предоставленную п. 3.2. Договора установленную возможность пересмотра размера арендной платы.
В связи с чем, в диалоге с ним, ссылаясь на ст. 1 и 10 ГК РФ, указываете на необходимость добросовестного поведения контрагента, в том числе при отказе в повышении размера арендной платы.
Здесь нужно иметь ввиду, что условием повышения размера платы, может явиться необходимость увеличение стоимости вложений на содержание помещения, если такая обязанность договором возложена на арендодателя, а также несение дополнительных расходов по договору, оплата которых не компенсируется переменной частью арендной платы.
При этом увеличение индекса потребительских цен, равно как и рост инфляции сами по себе не будут являться основанием для судебного пересмотра размера арендной платы.
На этот счет в Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767
отмечалось, что сама по себе инфляция не приводит к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, поскольку инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, возникновение которых нельзя было предвидеть.
Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
И в Вашем случае, нужно указывать иные условия и обстоятельства, которые влияют на необходимость повышения арендной платы, а сам отказ в добровольном согласовании ее размера, со стороны контрагента является недобросовестным поведением.
Здравствуйте Владимир
В вашем случае можно ссылаться на тот факт, что в вашем договоре не предусмотрен порядок увеличения арендной платы при отказе арендатора от предложения арендодателя об изменении размера арендных платежей.
По крайней мере я исхожу из тех фрагментов договора которые вы предоставили.
1. По вопросу существенного изменения обстоятельств .
Практика по данному вопросу весьма различная несмотря на то, что изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Наличие в договоре аренды условия о возможном изменении размера арендной платы с учетом уровня инфляции свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767
В вашем случае крайне тяжело будет доказать существенное изменение обязательств в теории можно найти решение суда в котором будет указано, что инфляция и рост потребительских цен это существенное обстоятельство однако тут всё будет зависит от ответчика в суде сможет ли он оспорить данный аргумент.
Далее продолжу.
На мой взгляд выгоднее будет заходить с другой позиций.
Смотрите в вашем договоре по сути арендатор вправе не подписывать дополнительное соглашение иной порядок повышения цены отсутствует. ( по крайней мере из того что вы предоставили)
Так отсутствие в договоре, предложенном арендатором, механизма реализации права арендодателя на повышение размера арендной платы при наступлении определенных в нем условий, ухудшает положение арендодателя по сравнению с положением контрагента. Так как вы несёте на себе повышенные расходы ввиду инфляции и других факторов.
По правилам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 постановления от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее — Постановление N 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента (пункт 11 Постановления N 16).(Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»)
В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, стороной может быть заявлено в суд требование об изменении договора.
Данная позиция нашла своё отражение в Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.02.2023 N Ф01-4775/2022 по делу N А43-12443/2022 .
Т.е по сути в вашем случае арендодатель вправе будет игнорировать подписание дополнительных соглашение и последствий для него не наступит если вы не обратитесь в суд.
Владимир надеюсь смог вам помочь
С уважением Давидьянц А.Г.
К тому же и по общему правилу — это происходит по соглашению сторон.
Статья 614 ГК РФ Арендная плата
На будущее всё-таки стоит более однозначно указать на то, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату, направив Арендатору уведомлению.
И что арендная плата считается изменённой с момента получения арендатором соответствующего уведомления.
Только обратите внимание, когда будете вносить изменения в будущие договоры — по судебной практике — нельзя предусмотреть условие, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату чаще 1 раза в год.
Есть вероятность, что такое условие суд признает незаконным.
Чаще 1 раза в год можно изменять только по соглашению сторон.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»