Добрый день!
в плане покупка недвижимости ( вторичка) в ипотеку с использованием имеющейся квартиры в ипотеке + мат.капитал, нюансы такой сделки и возможные более выгодные сделки приобретения?
нюансы такой сделки и возможные более выгодные сделки приобретения?
Добрый день!
А вариант Вы уже подобрали? Проверили его?
Вам необходимо проверить, приобреталась ли недвижимость продавцами в период брака, и если да, то потребовать от продавца нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Также получите выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру, чтобы убедиться, что она находится в залоге только у банка по ипотеке и не имеет других ограничений и обременений.
Кроме того, рекомендую Вам проверить продавца на предмет наличия/отсутствия задолженностей на сайте ФССП и наличие судебных споров на сайте суда по месту жительства продавца, а также на наличие дела о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Потребуйте от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах и наличие или отсутствие задолженности по жилищным и коммунальным услугам.
Обращаю Ваше внимание на то, что согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ задолженность по платежам за капитальный ремонт переходит новому собственнику.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Также нелишним будет и проверить дееспособность продавца, тем более, если у него преклонный возраст.
Кроме того, Вы можете обратиться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи, и нотариус проверит законность сделки, при этом, стоимость услуг нотариуса и госпошлина будут явно меньше оплаты услуг риэлтора
Обратите свое внимание, приобрел ли продавец жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала, использовались ли средства мат.капитала для погашение ипотеки. Если средства мат.капитала были использованы, то узнайте были ли выделены детям доли в недвижимом имуществе или нет, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Если доли выделены, то было ли получено согласие органа опеки и попечительства на продажу долей, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 Гражданского Кодекса РФ согласие органа опеки и попечительства при продаже имущества несовершеннолетнего обязательно.
Если квартира была когда-то приватизирована, то узнайте, были ли отказавшиеся от своей доли при приватизации и кто в квартире зарегистрирован на момент сделки, поскольку в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и признать его утратившим правом пользования данным жилым помещением будет довольно затруднительно (если он там зарегистрирован).
Рекомендую изучить жилое помещение, если приобретаете его в многоквартирном доме, на наличие незаконной перепланировки, поскольку в силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ:
3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Более подробные консультации с изучением документов и составлением договора Вы можете заказать при обращении ко мне в чат на платной основе. Обращайтесь. Буду рад Вам помочь.
Удачи!
Здравствуйте, Екатерина Алексеевна.
с использованием имеющейся квартиры в ипотеке
вы будете продавать эту квартиру я так понимаю?
нюансы такой сделки и возможные более выгодные сделки приобретения?
продать имеющуюся вам нужно с согласия залогодержателя. При вложении МК нужно будет выделить доли детям и вам с супругом, исходя из размера МК.
Поскольку вы планируете вновь квартиру брать в ипотеку, то банк будет так де заинтересован в проверке покупаемого вами обьекта на юридическую чистоту, как и вы.
Вы можете проверить обьект сами, запросив все документы у продавца, или можете заказать такую проверку у юриста. Проверять нужно не только обьект, но и продавца на возможный риск его банкротства, действительность его паспорта и тд.
Если, скажем , продавец в состоит в браке и в браке приобрел продаваемую квартиру, то согласно «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ — Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,… необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Знайте, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной .
Поскольку нюансов очень и очень много, рекомендую вам подобрав жилье, до заключения ДКП или ПДКП осуществить полную проверку обьекта и продавца, а еще желательно и предыдущих собственников, если сделки были совершены относительно не давно.
Здравствуйте, Екатерина!
с использованием имеющейся квартиры в ипотеке
Если я Вас правильно понимаю, Вы хотите продать квартиру, которая в ипотеке сейчас. В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ, это возможно только с согласия залогодержателя (банка), ведь на квартире лежит обременение в виде ипотеки.
Банк крайне неохотно дают такие согласия, а без этого документа регистрация сделки не пройдет.
+ мат.капитал,
Не совсем понятно, материнский капитал использован при покупке первой квартиры или планируется к использованию при покупке второй?
В втором случае особых препятствий нет. А вот в первом нюансов немало:
1. Выполнили ли Вы обязательство по выделению долей детям и — при наличии — мужу, предусмотренное ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ?
2. Если да, в квартире есть доли несовершеннолетних, а потому на продажу нужно разрешение органа опеки и попечительства, согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.
3. Если нет, СФР и прокуратура могут через суд обязать выделить доли детям в проданной квартире, и Вас будут ждать разбирательства с новыми собственниками.
Вы можете продать квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, только с согласия банка в силу ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:
Чаще всего, банки дают такое согласие, если Покупатель готов оплатить имеющуюся у Вас задолженность в части непогашенной ипотеки, или он оформляет ипотеку в этом же банке, и банк сам за счет этих ипотечных средств гасит Вашу задолженность.