Законно ли требование доплаты за увеличение площади апартамента с учетом лоджии?

Добрый день.

Диана, к сожалению, требование о доплате обоснованно.

Застройщик в указанном случае, вправе применить корректировку стоимости исходя из увеличение размера площади помещения, выявленной при контрольном замере в порядке, установленном п. 3.5 Договора.

 Исходя из ст. 421 ГК РФ о свободе договора, ст. 424, определения цены договора ГК РФ, ст. 5 и 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

условие договора, предусматривающее обязанности стороны по доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади более чем на 1 кв. м, не противоречит положениям гражданского законодательства. 

Соответствующая правовая позиция представлена и в практике.

Например, в Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2021 по делу N 88-11728/2021, 8г-8095/2021

Согласно части 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Следовательно, изложенное позволяет сделать вывод, что стороны договорились о том, что отклонение фактической площади квартиры от проектной в пределах 5% не является нарушением договора, однако условия данного пункта не свидетельствуют о том, что такое отклонение площади фактически выстроенного помещения от проектируемого (в пределах законного размера) не подлежит оплате. Более того, условия п. 3.3 договора, не противоречащие ч. 2 ст. 5, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ N 214 от 30.12.2004 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и ч. 3 ст. 555 ГК РФ, четко регламентируют основания и порядок расчетов между сторонами договора при расхождении площади передаваемого помещения и проектной площадью квартиры (и в случае ее увеличения и в случае ее уменьшения, что в свою очередь порождает указанные в п. 3.3. обязательства либо застройщика, либо участника долевого строительства).

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного выше,оснований для признания незаконными требований ООО «Ростов-Девелопмент» к И. о доплате за увеличение площади квартиры на <данные изъяты> м, что было выявлено уже при инвентаризации дома завершенного строительством, у суда первой инстанциине имелось.

Таким образом, в Вашем случае, исходя из договорных условий в их общем толковании, следует, что у Вас согласована расчетная цена одного квадратного метра площади, при ее увеличении в результате контрольных замеров на Вас обоснованно возлагается обязанность по доплате на основании п. 3.5 Договора. 

Добрый вечер. С наступающим новым годом. Чтобы конкретно ответить  на Ваш вопрос нужно видеть договор дду, тогда консультация будет более подробной и точной. С уважением адвокат Чичигин Роман Николаевич.

Здравствуйте

 Если Застройщик построил квартиру по площади больше, чем это предусмотрено соглашением, у него возникает право требовать от Покупателя уплаты денежных средств за дополнительные метры недвижимости. Однако в некоторых случаях требования Застройщика не обоснованны. Вы как дольщик может направить Застройщику отказ и не платить за лишние метры. Если Застройщик несмотря на возражения будет уклонятся от передачи недвижимости понудить его выполнить обязательства возможно будет только в суде.

Площадь объекта недвижимости является тем параметром, согласно которому определяется собственно объект, второй важный параметр – это границы. Неопределенность в границах и площадях порождает неопределенность в объекте недвижимости, что влечет за собой недействительность соглашения. Из этого следует, что Застройщик, прежде чем потребовать оплатить лишние квадратные метры должен официально предложить подписать дополнительное соглашение, в котором будут эти метры указаны. Получение оплаты без дополнительного уточняющего соглашения является неосновательным обогащением. Покупатель, в этом случае, имеет право в течение трех лет предъявить к Застройщику требования о возврате уплаченных денежных сумм. Таким образом, основанием для дополнительного внесения денежных средств может быть только подписанное между сторонами соглашение.

Статья 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В первую очередь, Вам или юристу необходимо изучить договор еще раз, и выяснить зависит ли оплата от количества метража. Если такая зависимость не прописана в договоре, то вы имеете полное право отказаться от подписания дополнительного соглашения, направив возражения на требование об оплате, указав на отсутствие в договоре расчета стоимости недвижимого имущества от количества квадратных метров. Основание: ч. 3 ст. 555 ГК РФ. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Соответственно требование оплатить дополнительные метры недвижимости будет законным если цена договора рассчитана исходя из стоимости квадратного метра квартиры, а не на весь объект недвижимости.

И последнее. Если вы предъявите Застройщику претензию ни один суд не позволит ему отказаться от передачи квартиры по причине не оплаты 3 кв. метров. Поэтому угроза одностороннего отказа от договора со стороны Застройщика не более чем Запугивание.

С уважением Андрей Макаров