Что делать, если муж откажется продавать квартиру как целый объект?

Question

Здравствуйте! Хочу развестись с мужем, имеющим проблемы с алкоголем. В браке двое совместных детей 14 и 8 лет (ребенок-инвалид) и мой старший сын-студент (не живёт с нами). Квартира в ипотеке, платить ещё два года, приобретена с использованием маткапитала, находится в долевой собственности на всех 5-ых человек. С мужем жить невыносимо: устраивает скандалы, поднимает руку (вызывала участкового); был лишён прав за езду в нетрезвом виде. 3 раза кодировали - не помогает. Хочу продать ипотечную квартиру с выделением средств на счета согласно долям. Какой алгоритм моих действий? Разрешит ли опека продать? Что делать, если муж откажется продавать квартиру как целый объект?

Артур Гогян · Answer

Здравствуйте, Мария. Ваш порядок действий должен быть следующий: 1. Вы должны получить согласие банка на продажу квартиру. Данное правило следует из ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке». 2. Вы должны получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры и зачисления денежных средств на специальные счета открытые на имя детей. Важно заметить, что если вашему старшему сыну исполнилось 18 лет, то продать долю, принадлежащую ему вы не сможете, так как он уже является дееспособным. В этом случае, распоряжаться долей в праве собственности должен он сам. Обращаю ваше внимание, что возможно в орган опеки будет необходимо предоставить заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу. Необходимый перечень документов необходимо уточнять у конкретного органа опеки. 3. После получения согласий банка и органа опеки, вы будете иметь право на продажу квартиру. 4. Что делать, если муж откажется продавать квартиру как целый объект? К сожалению, в этом случае вы ничего не сможете сделать. В этом случае, одним из вариантов является признание вашего супруга ограниченно дееспособным. Согласно п. 1 ст. 30 Гражданского кодекса РФ, гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. После признания супруга ограниченно дееспособным и с согласия попечителя, вы сможете продать всю квартиру целиком.

Наталья Звенигородская · Answer

Мария, здравствуйте! Хочу продать ипотечную квартиру с выделением средств на счета согласно долям. Не совсем понятно, будете ли вы производить покупку новой квартиры (вы в своем вопросе не указали).В соответствии с этим я проконсультирую вас в двух направлениях: с покупкой квартиры и без покупки.Для начала необходимо получить разрешение опеки.Опека проверит наличие следующих условий: если вы будете покупать новую квартиру, то сделка должна быть альтернативной, то есть вы должны одновременно приобретать другое жилье и условия проживания детей не должны ухудшаться. Новая квартира или дом должны быть дороже предыдущего, а при равной стоимости детям необходимо выделить большие доли.В противном случае опека инициирует подачу иска об оспаривании сделки.Если вы не будете покупать новую квартиру, то можно компенсировать продажу детской доли в материальном выражении. Получите справку о стоимости детских долей. Далее направьте заявление о получении разрешения в опеку, приложив расчет стоимости долей детей.Дождитесь одобрения органа опеки, откройте банковские счета на имя ваших детей и внесите туда деньги. Ими сможет распорядиться ребенок после достижения 18 лет или вы при приобретении новой недвижимости в интересах детей до достижения ими совершеннолетия.Заслуживает отдельного внимания ваш старший ребенок от первого брака.Он совершеннолетний и свои вопросы решает сам (распоряжается своей долей).Так же одновременно оформляйте разрешение (согласие) банка на продажу квартиры, так как ипотечный кредит у вас еще не закрыт.Закон: ст 37 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Ознакомиться здесь: https://base.garant.ru/12112327/9db18ed28bd6c0256461e303941d7e7a/ Далее продолжу.

Co Yur · Answer

Здравствуйте! Продать квартиру целиком без согласия второго собственника нельзя. Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник доли в квартире может только продать свою долю. При этом другие собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире (ст. 250 ГК РФ). Также, не стоит забывать, что квартира находится в ипотеке. Без согласия банка, продать ее также нельзя. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. ст. 346 ГК РФ В связи с этим, помимо согласия мужа необходимо также письменное согласие банка на продажу, которое нужно запросить. Далее, продолжу.