Может ли директор ООО (доля 70% ) продать коммерческую недвижимость своему ИП с согласия 2-го учредителя (доля 30%) по цене 70% от кадастровой с частичным погашением ИП суммы в течении года

Здравствуйте!

может ли директор ООО (доля 70% ) продать коммерческую недвижимость своему ИП с согласия 2-го учредителя (доля 30%) по цене 70% от кадастровой с частичным погашением ИП суммы в течении года.

может, конечно, т.к. ООО как собственник вправе реализовать свое имущество по любой цене, т.ч. с рассрочкой/ отсрочкой оплаты. 

НО, учитывая взаимозависимость лиц (ст.105.1 НК) лучше, чтобы цена продажи соответствовала рыночной цене объекта (ст.105.3 НК). также продажа по рыночной цене не позволит признать сделку недействительной в случае банкротства ООО в будущем.

замечу, что кадастровая стоимость не важна, т.к. продавец ООО, а не физ. лицо и положения ст.214.10 НК не надо учитывать.

Петр, добрый день.

Так как вы заказывали опцию «мнение 3-х юристов» дополню. Да может по аналогичному вопросу существует судебная практика в которой суды считают сделки между Юридическими лицами в которых директор одновременно является ИП допустимыми со ссылкой на ч. 1 ст. 53 ГК РФ в соответствии с которым Директор это лишь исполнительный орган юридического лица и сделка по сути заключается между двумя субъектами юридическим лицом и ИП (Постановления Президиума ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05, от 06.12.2005 № 9341/05, от 21.09.2005 № 6773/05, Постановление ФАС МО от 06.08.2009 № А40-62574/2008). Так же рекомендую провести оценку рыночной стоимости недвижимости и получить заключение в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», получить заключение и включить полученную сумму в договор.

с частичным погашением ИП суммы в течении года.

 Добрый день! Да, тут действует принцип свободы договора. В данном случае поскольку учредитель в ООО не один он ограничивается ст. 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (для сделок с заинтересованностью и крупных сделок ( если данная сделка для ООО крупная). Со стороны налогового законодательства сделка сама по себе тоже не ограничивается, вопрос лишь в налоговых последствиях и возможности корректировки цены для целей налогообложения на основании ст. 105.3 НК РФ. Ну и добавлю, что ориентир в 70% КС к данной сделке отношения не имеет т.к. применяется исключительно к ндфл плательщиком которого ООО в принципе не является.

Здравствуйте Пётр 

Тут нужно опираться на 2 фактора. 

1 сделка является взаимозависимой.

Взаимозависимые лица — это организации и физические лица, отношения между которыми могут влиять на условия их сделок (п. 1 ст. 105.1 НК РФ).

Любые доходы, которые были недополучены из-за особых условий сделки между взаимозависимыми лицами, надо учесть при налогообложении. Посчитать налоги исходя из рыночной цены взаимозависимые лица должны сразу или по окончании года. Если этого не сделать, заниженные из-за нерыночной цены налоги доначислит ФНС, но уже с пенями и штрафами ст. ст. 105.3, НК РФ.

Таким образом это является риском. 

Далее нужно смотреть является ли сделка крупной для ООО 

т

Так согласно ст 46 фз Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ 

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Крупная для ООО сделка подлежит одобрению общим собранием участников (п. 3 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). В соответствии с п. 4 ст. 46 указанного Закона, если в обществе образован совет директоров (наблюдательный совет), одобрение сделок, стоимость которых составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества может быть отнесено к компетенции этого органа. Статья 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью не содержит положений о том, каким количеством голосов необходимо принимать решение об одобрении крупной сделки. Согласно п. 8 ст. 37 указанного Закона решения общего собрания принимаются большинством голосов, если иное не предусмотрено законом или уставом общества.

Далее если в дальнейшем планируется банкротство нужно смотреть на другие риски .

Так если : 

сделка подозрительна как совершенная после принятия заявления о банкротстве или в течение одного года до него

в результате совершения сделки должник не получает равноценное встречное исполнение

должник перечислил деньги в отсутствие документов, подтверждающих заключение или исполнение сделки

должник передал в аренду (продал) имущество (уступил право) по существенно заниженной цене

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.04.2023 N Ф03-1207/2023 по делу N А51-24110/2017
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2021 N Ф05-17303/2021 по делу N А40-238603/2017

Т.е лучше продать по рыночной цене или пригласить оценщика для верного расчёта. 

Пётр надеюсь смог вам помочь 

С уважением Давидьянц А.Г.