И для нотариуса, какие мы можем привести ссылки, чем это вообще регулируется каким законом?

Question

Добрый день, уважаемые юристы. Подскажите покупка квартиры с торгов по банкротству по 127 фз. В квартире есть доля несовершеннолетнего. В простой форме с арбитражным сдали ДКП на регистрацию, нам отказали, потребовали нотариальный договор. Мы согласились на нотариальный. Так как нам подсказали практику ВС в таком случае. Обратились к нотариусу, нотариус говорит, что нужно разрешение органов опеки, но она не уверена, что нужно. Мы в ступоре, какое разрешение, это же торги?) Был опыт покупки квартиры с долей ребенка по 229 фз, поэтому связался с Росимуществом, узнал требуется ли согласие опеки по фз 229, они говорят - нет, не имеет значения сколько детей в собственности, квартира в залоге. Вопрос в том, есть ли разница в 127 и 229 фз. И как решается вопрос с опекой и вообще нужна ли она при торгах по 127 фз? И для нотариуса, какие мы можем привести ссылки, чем это вообще регулируется каким законом?

Илья Казаков · Answer

Добрый день, При реализации с торгов согласие опеки разумеется не требуется. Оно должно было быть получено при передаче квартиры с долей несовершеннолетнего в залог. Другое дело, что реализация доли несовершеннолетнего в торгах по банкротству очень сомнительная сделка, так как имущество несовершеннолетнего, оно не должно включаться в конкурсную массу и должно быть реализовано отдельно. Но, как я понимаю, это никто не оспаривает. Подавайте на регистрацию, отказ оспаривайте через суд.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Подскажите покупка квартиры с торгов по банкротству по 127 фз. В квартире есть доля несовершеннолетнего. Видимо, была реализации квартиры находящейся в залоге (ипотечная)?

Артур Гогян · Answer

Здравствуйте, Алексей. Судебная практика по данному вопросу сложилась в достаточной степени однозначная. Нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. (Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.03.2023 по делу N А63-8816/2022). Кроме того, обратите внимание на Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2022 N 309-ЭС22-9098 по делу N А76-11056/2021. На данное судебное постановление ссылаются многочисленная судебная практика по данному вопросу (прилагаю к ответу). Что касается торгов по 229 ФЗ то практика по этому вопросу аналогичная, например Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2023 N Ф08-2411/2023 по делу N А63-6190/2022 (прикрепляю к ответу). Так как нам подсказали практику ВС в таком случае. Скорее всего вам на обозрение представили Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 75-КАД21-1-К3. Однако, после данного определения, ВС РФ вынесло определение от 27.06.2022 N 309-ЭС22-9098 по делу N А76-11056/2021, которое и является актуальным на сегодняшний день.