Или по другому спрошу: является ли вышеуказанный договор долгосрочным и подлежащим регистрации, или он является краткосрочным и не подлежащим регистрации?

Добрый день,

В вашем случае получилось два договора. Первый заключен на 15 лет. В отношении него действуют следующие нормы:

п.2 ст.651 ГК РФ Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу того, что он не был зарегистрирован, то он считается незаключенным. Сюда же я бы отнес формулировку про 16 сроков, это формулировка представляет собой притворную сделку, т.е. договор который заключен на 15 лет, для того, чтобы его не регистрировать, привели к договору на 11 месяцев 16 раз подряд. Притворная сделка ничтожна, применяются нормы к сделке, которую стороны подразумевали, т.е. 15 летний срок договора, который следует регистрировать, а если он не зарегистрирован, то считается незаключенным.

Помимо этого, до регистрации договора на 15 лет у вас имеются условия о договоре аренды с неопределенным сроком действия (но не более 11 месяцев). 

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае арендодатель вправе прекратить договор аренды предупредив другую сторону за три месяца (если это происходит до истечения 11 месяцев). Если это происходит после истечения первых 11 месяцев, то срок договора, по моему мнению уже истек, но в силу п.2 ст.621 ГК РФ он также считается заключенным на неопределенный срок, если арендатор продолжил пользоваться имуществом.

Таким образом, в любом случае, арендодатель вправе прекратить договор аренды предупредив другую сторону за три месяца.

Здравствуйте. Поскольку у Вас договор, подлежащий регистрации в силу ст. 651 ГК РФ, не зарегистрирован, как того требует действующее законодательство, то он не считается заключённым. Ст. 651 ГК РФ гласит, что

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе  с тем, условие, указывающее, что 

. В случае если за указанный срок настоящий договор не будет зарегистрирован, то он считается перезаключенным на тех же условиях и на тот же срок, но не более 16 сроков подряд ".

 фактически указывает на притворность сделки. Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Фактически у Вас договор был направлен на длительную аренду, более 1 года.

Таким образом, у Вас договор аренды истёк, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды.

Или по другому спрошу: является ли вышеуказанный договор долгосрочным и подлежащим регистрации, или он является краткосрочным и не подлежащим регистрации?

 скорее он у Вас долгосрочный по факту.

Добрый день. 

Отчасти соглашусь с мнением коллег, но, полагаю, что нужно учитывать следующее.

Ситуация не однозначная поскольку смыслу государственной регистрации договора аренды в том, что бы о таком факте было известно любым третьим лицам. То есть, не зависимо от этого факта, стороны связаны условиями такого договора даже в случае, если он не был зарегистрирован. 

А далее, должно быть применено следующая позиция.

а это время у данного помещения сменился собственник, который желает чтобы Арендатор покинул помещение. Теперь возникает вопрос: подпадает ли сложившаяся ситуация под правило

 Важно, знал ли новый собственник в момент заключения договора купли-продажи (или иного договора, на основании которого приобрел право собственности) о наличии заключенного и действующего договора аренды.

Так, в силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

И в этом контексте, в случае если новый собственник знал (или должен был знать) о наличии такого договора аренды, то он, приобретая имущество принимал указанное обстоятельство, а значит, связан условиями такого договора и должен расторгать его по правилам ГК РФ. 

А значит, он может расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным ГК РФ. 

Между тем, исходя из условий договора, последний по истечении его срока (11 месяцев) фактически пролонгируется на такой же срок, и так 16 раз. И в этом контексте, новый собственник может не согласится на это, и по истечении последнего срока уведомить об отказе в пролонгации и потребовать освобождения помещения.

Поэтому, в ситуации известности новому собственнику о факте заключенного договора аренды, последний может требовать его прекращения после истечения очередного периода. 

В той же ситуации, если новый собственник не знал и не должен был знать о таком договоре, он вовсе не связан им и может требовать освобождения помещения. 

С уважением, Соков Д. А. 

Добрый день.

Ваш договор аренды заключен и является краткосрочным. Стороны при заключении согласовали условия и о сроке, и о последствиях, которые наступают при неисполнении Арендатором обязанности по регистрации.

Поэтому для всех (включая третьих лиц) договор действует до истечения срока в 11 мес. и затем действие договора (вероятнее всего в отсутствие возражений сторон) продляется (не более 16ти раз).

Это не притворная сделка (остается арендой), не бессрочный договор (сроки есть).

Другое дело для арендатора краткосрок несет больше рисков в виде возможностей для отказа от пролонгации от арендодателя.

Если Вам нужна более подробная консультация или помощь в составлении документов Вы можете обратиться ко мне в чат для согласования условий.

Если ответ юриста вам помог, вы можете отблагодарить его здесь pravoved.ru/lawyer/567332/ прямо сейчас. Вам несложно — юристу приятно!