До момента регистрации договор считается краткосрочным, заключённым на 11 месяцев

Здравствуйте!

При перемене собственника договор аренды не перезаключается, не расторгается и условия не меняются, только если стороны сами не захотят изменить условия путем подписания дополнительного соглашения к Договору.

ст. 617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если договор заключен на срок год и более, то он подлежит государственной регистрации в Росреестре и если арендатор был обязан зарегистрировать договор и до сих пор этого не сделал, то до конца срока договора он может зарегистрировать договор, поскольку в законе нет четко указанного срока, в течение которого договор должен быть зарегистрирован, при этом согласия нового собственника не нужно.

Здравствуйте!

Вопрос может возникнуть в действии настоящего договора. По моему мнению, договор у Вас краткосрочный договор аренды, но пролонгируется 16 раз, по истечению 11 месяцев. Если буквально толковать условия Вашего договора, то до государственной регистрации договор считается краткосрочным.

Согласно ст. 617 ГК РФ 

 Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому действия условий договора, в части его государственной регистрации сохраняются в силе, и согласие второго собственника на государственную регистрацию договора аренды не требуется, так как смена собственника не является основанием для изменения, или расторжения договора по общему правилу. 

Здравствуйте. Вы уже спрашивали такой вопрос, ответ такой же.

Поскольку у Вас договор, подлежащий регистрации в силу ст. 651 ГК РФ, не зарегистрирован, как того требует действующее законодательство, то он не считается заключённым. Ст. 651 ГК РФ гласит, что

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе  с тем, условие, указывающее, что 

. В случае если за указанный срок настоящий договор не будет зарегистрирован, то он считается перезаключенным на тех же условиях и на тот же срок, но не более 16 сроков подряд ".

 фактически указывает на притворность сделки. Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Фактически у Вас договор был направлен на длительную аренду, более 1 года.

Таким образом, у Вас договор аренды истёк, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды.

Вопрос: если сейчас Арендатор решит зарегистрировать договор, сможет ли он это сделать без согласия на то второго собственника?

Я думаю, что сможет. Бремя регистрации на нем, если права и обязанности по договору останутся

Здравствуйте, Андрей.

В данной ситуации необходимо исходить из следующих особенностей.

В вашем случае, перемена собственника договора аренды имеет принципиальное значение, здесь я не соглашусь с мнением коллег.

Согласно положениям ч. 3 ст. 433 ГК РФ, 

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Срок, заключенного вами договора более 1 года (15 лет). Следовательно, несоблюдение условия о государственной регистрации договора порождает последствия в виде невозможности сохранения договора при изменении собственника помещений.

Поэтому, имеется вероятность, что после регистрации договора аренды, когда новому собственнику станет известно о такой регистрации, он будет вправе расторгнуть договор и следовательно снять обременение помещения в виде аренды. Но опять-таки, данный вопрос будет решаться только в судебном порядке. 

Но как и указывал в вашем прошлом вопросе, согласия собственников помещений на регистрацию договора вам не требуется.

Однако, если новый собственник помещения, получал от вас арендные платежи, не возражал относительно продолжения исполнения договора, то можно предполагать, что он своими действиями подтвердил возможность исполнения договора аренды и следовательно не вправе расторгнуть данный договор до окончания его действия.