Хотим купить комнату, но в ней доля несовершеннолетнего, продавец сказал оформление займет 4 года, какие гарантии модет дать продавец, и стоит покупать, чтобы не потерять?

4 года это человек вас обманул, для покупки такой квартиры обязательно согласие органа опеки и попечительства,  думаю это займет месяц-два, но орган опеки и попечительства может отказать в продаже квартиры.  сама сделка по покупке такой квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению