Здравствуйте Сергей
Тут несколько важных моментов .
Вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая — нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов.
В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Подобные позиции были поддержаны мин фином и неоднократно фигурировали в его письмах в частности Письмо Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201.
Для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться налогоплательщиком отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
Доходы, полученные физическим лицом вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Т.е рекомендую вам либо переоткрыть либо добавить оквэд.
Ндфл вы не будете платить и двойного налогообложения не возникнет т.к вы уже на усн а усн заменяет ндфл.
2 ой вариант продажи как физ лицо не получиться так как вы уже использовали помещение в предпринимательской деятельности данная позиция так же неоднократно фигурировала в письмах фнс и мин фина. ( могу приложить если вам необходимо).
Сергей надеюсь смог вам помочь
С уважением Давидьянц А.Г.
Дополнительно отмечу, что если бы Вы не использовали апартаменты в предпринимательской деятельности, то по общему правилу от обложения НДФЛ освобождаются доходы от продажи недвижимости при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Обычно такой срок составляет пять лет, но в некоторых случаях он может быть сокращен до трех лет (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Но с Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. А значит, как поясняет Минфин России, апартаменты не признаются жилым помещением (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 17 сентября 2021 г. № 03-04-05/75585), соответственно поскольку такая льгота распространяется только на жилые помещения, при продаже апартаментов данная норма не применяется и Вам пришлось бы ждать 5 лет с момента перехода права собственности на апартаменты.
При этом стоит отметить, что в случае неиспользования апартаментов в предпринимательской деятельности у Вас была бы еще одна возможность — вычесть из доходной части сумму, которую Вы потратили на их приобретение.
В Вашем же случае, как было сказано выше, можно лишь включить в доход по УСН всю сумму, полученную от покупателя и уплатить налог в размере 6% от этой суммы в сроки, установленные действующим налоговым законодательством.