Купил подвальное нежилое помещение 28м2 с отдельным входом и с окном в многоквартирном доме, вход в помещение осуществляется через двор

Question

Здравствуйте, уважаемые юристы. Купил подвальное нежилое помещение 28м2 с отдельным входом и с окном в многоквартирном доме, вход в помещение осуществляется через двор. Обременён публичным сервитутом (как мне объяснили - работники служб могут беспрепятственно проходить внутрь). Будет установлен душ, выведена вытяжка на кухню, будет стоять кухня, стиральная машинка, сделаю 2-й антресольный этаж с кроватью, маленькую комнату огорожу шкафом от зала, сделаю чердак. Уже установил счётчики на воду и поставлю счётчики на электроэнергию, когда будут заключены договора. Вытяжка работает плохо (но можно сделать хорошо), установлю приточную систему. Всё будет сделано идеально. Риэлтор говорит, что там можно организовать помещение под аренду жилья. Бывший собственник (тот, у которого я купил это помещение), наоборот настоятельно не рекомендует там делать апартаменты, аргументируя это тем, что оно предназначено под разные офисные дела, организацию какого-то бизнеса, но ни в коем случае не жить там кому-либо. В самом помещении не наблюдается никаких общедоступных кранов с водой, от которого бы зависел весь дом, никаких щитков нет. Делать внутри этого помещения работникам служб нечего. Действительно ли нельзя по закону делать в таком помещении апартаменты, чтобы там кто-то жил? Спасибо заранее!!

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Купил подвальное нежилое помещение 28м2 с отдельным входом и с окном в многоквартирном доме, вход в помещение осуществляется через двор. Да, если помещение нежилое, то под жилые нужды его использовать нельзя. По ст. 141.4 Гражданского кодекса РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение) , и подходящая для использования в соответствующих целях. Соответственно, это грозит ответственностью.

Михаил Петров · Answer

Эдуард, добрый день. Действительно ли нельзя по закону делать в таком помещении апартаменты, чтобы там кто-то жил? Все зависит от назначения помещения. В том случае, если оно определено как нежилое, то в нем нельзя организовать проживание и сдачу его для этих целей. ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ определено, что здания и сооружения должны эксплуатироваться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, а именно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства, что закреплено в ст. 15 ЖК РФ . Согласно ст. 23 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» 2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается .

Артур Салахиев · Answer

Здравствуйте. 1. Формально в нежилом помещении проживание действительно не допускается. Жилое помещение — это именно потому соответствующий правовой статус помещения, что оно должно не только соответствовать критериям, установленным различными актами, включая Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования... но и именно этот статус иметь. «Апартаменты» пока что отдельным правовым статусом не обладают (хотя это понятие и активно используется в договорах и даже в околонормативных актах). 2. На деле очень часто такие помещения снимаются для проживания, что не отменяет незаконности этого. Именно поэтому, видимо, риэлтор, знакомый с фактическим положением дел, не видит ничего плохого в этом. Юрист же Вам скажет, что это может быть чреватым.

Урал Таштимиров · Answer

Здравствуйте, Эдуард, г. Санкт-Петербург. В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан. https://yandex.ru/search/?text= Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, которое не является жилым помещением (квартирой) и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме: Лифты; Подъезды; Лестничные клетки; Подвалы; Чердаки и т.д. https://yandex.ru/search/?text= Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены исключительно для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д. Деятельность, которую можно вести в нежилом помещении, строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами.

Артем Давидьянц · Answer

Здравствуйте Эдуард Возможна ситуация, когда использование помещения затрагивает права собственников других помещений в этом же здании. Они могут требовать устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ). Верховный Суд РФ при рассмотрении одного из дел пришел к такому выводу в ситуации, когда собственник жилого помещения после его перевода в нежилое использовал его не по тому назначению, которое указывал при переводе (вместо салона красоты в помещении был открыт магазин, продающий алкоголь). При этом суд учел, что использование помещения по иному назначению затрагивает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также сопряжено с использованием общего имущества в нем (Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 N 83-КГ18-13). + вы не сможете переоформить подвал в жилое помещение это в мкд не допускается. + проверки на противопожарную безопасность и др вы не пройдёте просто по функционалу. Эдуард надеюсь смог вам помочь С уважением Давидьянц А.Г.