Но тогда какой смысл был переоформлять комнату в квартиру?

Как указано в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ:

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...

Но при этом речь в приведенных нормах права идёт о комнате в коммунальной квартире.

У Вас же по данным выписки из ЕГРН от 10.07.2024 жилое помещение имеет вид «квартира», а не «комната».

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ:

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

...

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, ...

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Ваше жилое помещение, по данным ЕГРН, является квартирой.

То обстоятельство, что ранее данная квартира была комнатой, не является основанием считать её комнатой в настоящее время, так как по данным ЕГРН она уже квартира, и требовать соблюдения положений о преимущественном праве покупки.

юрист риелтора утверждает что все равно при продаже через банк нужны будут согласия всех собственников. Если за наличные, то можно будет обойтись телеграммами (без участия нотариуса). Но тогда какой смысл был переоформлять комнату в квартиру? Прав ли юрист?

 Не вижу оснований, чтобы считать мнение юриста верным.

Оснований своих утверждений я уже указал выше — по данным ЕГРН это не комната, а квартира.

Второй вопрос: юрист также утверждает, что раз это была комната, покупатель потенциально сможет отказаться от сделки в течении трех лет после того, как купит нашу квартиру. Так ли это ?

 Также не вижу оснований согласиться с таким утверждением юриста.

Чисто теоретически у покупателя есть основания заявить требования либо о расторжении договора купли-продажи, либо о признании сделки недействительной. Но для этого должны быть какие-либо основания. А то обстоятельство, что ранее данное жилое помещение являлось комнатой, а теперь является квартирой, таким основанием не является.

Согласно  «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Статья 250. Преимущественное право покупки -

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях,

У вас не доля, а квартира. Поэтому никаких телеграмм направлять никому не требуется.

Второй вопрос: юрист также утверждает, что раз это была комната, покупатель потенциально сможет отказаться от сделки в течении трех лет после того, как купит нашу квартиру. Так ли это ?

Сейчас покупатель покупает квартиру, что следует из ЕГРН, у покупателя не будет оснований для расторжения договора по признаку того, что когда то это была комната. На момент ДКП покупатель приобретает квартиру.