Или какие вообще нужны документы?

Если заключаем договор и сразу подаем на регистрацию в росреестр с обременением, а покупатель оплачивает только половину, можно ли будет расторгнуть такой договор и потребовать возврата квартиры ?

 Добрый день! Согласно ст. 489 ГК РФ

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

т.е. если произведенный платеж не превысил половину стоимости Вы вправе отказаться от договора. Если платеж больше — то можно требовать расторжения через суд ( напр. по ч. 2 ст. 450 ГК рФ) либо требовать полной выплаты.

полной оплаты, может ли покупатель потребовать зарегистрировать переход права на основании того, что он уже оплатил половину?

такая схема не совсем нормальная, для страхования рисков есть залог, а в описанной ситуации покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке если с его стороны нет нарушения графика платежей.

Добрый день.

Сам факт того, что в договоре купли — продажи Вы предусматриваете условие о рассрочке по оплате стоимости объекта и переходе права собственности после исполнения покупателем не является обязательным условием возникновения залога (ст.488 ГК РФ). Вы можете исключить в договоре такое правило.

Интересы продавца как раз и будет защищать условие о переходе права собственности после проведения расчетов покупателем, а также правом (ст.328 ГК РФ) отказа от договора и требования о возврате товара.

Игорь, добрый день.

К договору купли-продажи недвижимости применяются специальные правила ГК РФ.В соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество переходит после регистрации права на недвижимость в Росреестре, даже если в договоре указанно иное.

Так, в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что

после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом.

И только суд в соответствии со ст. 551 ГК РФ вправе обязать собственника осуществить регистрацию права собственности на покупателя. Таким образом, просто укажите в договоре условие о регистрации права собственности на покупателя, только после полной оплаты недвижимости в течении определенного срока. 

Игорь, добрый день.

Нужно ли получать от покупателя закладную ?

 Нет, поскольку закладная -это документ, удостоверяющий право залога продавца (см. ч.1 ст.13 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)". У Вас же не более, чем момент сдачи документов для гос.регистрации определен датой полной выплаты. Кроме того, ипотека подлежит госрегистрации, и это возможно только после того, как залогодатель (покупатель) станет собственником, чего не происходит в Вашем случае до регистрации Вашего права.  Иначе он не вправе передавать имущество в залог. 

Если заключаем договор и сразу подаем на регистрацию в росреестр с обременением, а покупатель оплачивает только половину, можно ли будет расторгнуть такой договор и потребовать возврата квартиры ?

 Продавец вправе рассчитывать на расторжение договора в судебном порядке при существенном его нарушении другой стороной -см. пп.2 п.1 ст.450 ГК РФ. В судебной практике существенным нарушением обязательств суды признают отсутствие оплаты совсем или (на моей памяти) до 10% стоимости квартиры. Ст.489 ГК РФ говорит о 50%.

обезопасить продавца ?

 Обезопасить от чего? Вы получаете деньги, прописан график платежей, при этом момент сдачи документов для регистрации права у Вас определен моментом полного расчета, что является допустимым в силу свободы договора (ст.421 ГК РФ). При нарушении порядка оплаты взыскиваете деньги через суд. То есть у Вас и деньги и право собственности. Это покупателю нужно подстраховываться, на случай если до планируемой регистрации с Вами что-то случится или вы откажетесь идти регистрировать права после выплаты Вам денег.))))

С уважением