Как оформить дом и землю в совместной собственности без участия отца по доверенности?

Question

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как решить следующий вопрос. У моих родителей в общей совместной собственности дом и земля. Родители на данный момент разведены, когда приобреталось имущество были в браке. От отца есть доверенность на меня (сын), чтобы я мог данное имущество продать, обменять и совершать любые необходимые для этого действия, в том числе получить денежные средства. У нотариуса сказали, что это генеральная доверенность, однако "дарение" там не указали. Отец уехал из города и сказал, что мы можем с матерью делать с данным имуществом все на свое усмотрение и выдал доверенность. При разводе имущество не делилось, развелись в ЗАГСе. Теперь мы с матерью хотим оформить это все либо на нее, а потом на меня. Подскажите, как это можно совершить? Какие можно провести сделки? С отцом связи больше нет и на контакт он не пойдет. Заранее благодарю за ответ!

Сергей Николаев · Answer

Подскажите, как это можно совершить? Какие можно провести сделки? С отцом связи больше нет и на контакт он не пойдет. Добрый день! Нотариус прав, если в доверенности нет полномочий на дарение доли отца. Если имущество находится в совместной собственности, и зарегистрировано право в ЕГРН на отца, то лучше продавать его по этой доверенности при наличии нотариально удостоверенного согласия матери в силу ст. 35 Семейного Кодекса РФ. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Уточните, как зарегистрировано право на имущество, на чьё имя? Далее продолжу.

Евгений Каргапольцев · Answer

Максим, добрый день. 1. Вы не указали, кто является титульным собственником объектов. Предполагаю, что отец. 2. Если имущество приобреталось в браке за счет общих доходов родителей, оно является их совместной собственностью (ст.34 СК РФ), независимо от того, на чье имя приобретено. Соответственно, чтобы оформить его сначала на маму, то необходим его раздел либо по соглашению, удостоверяемому нотариально, либо в судебном порядке. У Вас же доверенность на продажу и обмен, т.е. можете только эти действия и совершить, и более ничего. То есть распорядиться можете, но только в рамках указанных полномочий. Дом и участок Вы можете продать в пользу третьих лиц от имени отца, а уже затем это третье лицо оформит объекты на Вас путем любой сделки об отчуждении. Отдельный вопрос -налогооблажение, может быть рассмотрен отдельно, для этого можете обратиться ко мне в чат. Оформить на себя на данный момент невозможно в силу п.3 ст.182 ГК РФ 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично , а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. ....

Людмила Миролюбова · Answer

Имущество, купленное в период брака на общие средства супругов, является общим совместным имуществом обоих супругов в соответствии со ст. 34 СК РФ, независимо от того, на имя кого из супругов зарегистрировано право собственности на него. На основании ч. 1 ст. 39 СК РФ доли супругов в общем совместном имуществе признаются равными — т.к. по 1/2 доли у каждого супруга. Действительно, для распоряжения одним из супругов общим имуществом от второго супруга надо получить согласие на сделку в порядке ст. 35 СК РФ. Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В данном случае бывший супруг выдал доверенность на право распоряжения совместным имуществом (в части его доли в нем), но по доверенности доверенное лицо имеет право от имени доверителя осуществлять только те действия, которые прописаны в доверенности. Если доверитель не указал в доверенности права на заключение договора дарения, то заключить такой договор доверенное лицо не сможет. Т.е. если в доверенности указано только право на заключение договора купли-продажи или мены с правом получения денежных средств, то отчуждение имущества возможно только посредством указанных в доверенности видов сделок — купли-продажи или мены. Т.к. предметом договора будет не объект недвижимости целиком, а только доля в нем (1/2 доля супруга в общем имуществе), сделка по отчуждению данной доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению на основании требований ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Вывод: Для переоформления доли бывшего супруга в общем совместном имуществе на сына (доверенное лицо, указанное в доверенности), надо будет заключать только те виды договоров, которые указаны в доверенности: мены или купли-продажи. Однако т.к. доверенное лицо не может одновременно выступать в договоре в качестве продавца и покупателя, сначала данную долю придется оформить на бывшую супругу (маму доверенного лица), также по договору купли-продажи, а затем уже оформлять на сына — уже можно будет заключить договор дарения всего объекта целиком, и такой договор уже можно будет заключать в простой письменной форме без нотариального удостоверения, т.к. предметом договора будет уже целый объект недвижимости.