Какие риски при займе под договор купли‑продажи недвижимости и что учесть в договорах?

Добрый день.

У вас получается, что недвижимость передаётся в залог займодавцу (кредитору), верно?

Если так, то сама эта недвижимость должна принадлежать заёмщику (должнику), иначе закон запрещает её передавать в залог.

Согласно п.2 ст.335 ГК РФ,

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

В договоре займа нужно отдельным пунктом прописать, что в качестве обеспечения возврата займа в залог  займодавцу передаётся такая-то недвижимость (подробное описание и кадастровый номер), принадлежащая заёмщику на основании выписки из ЕГРН от такой-то даты и приложить выписку к договору.

Для залога недвижимости надо составить отдельный договор залога, помимо договора займа, и направить его на регистрацию в Росреестр.

А что за договор купли-продажи вы ещё хотите заключить, не совсем понятно.

Здравствуйте.

Договор купли-продажи не является способом обеспечения обязательств. Это два отдельных договора, которые никак между собой не взаимосвязаны. Обеспечением может быть договор залога (ст. 334 ГК РФ и последующие статьи)

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/db950b8d02914dfb14b6fe8a8da8f5a4402ca4ab/

Если Вы заключили договор купли-продажи, то Вы фактически передали право собственности иному лицу. 

Поэтому тонкости тут не помогут. Вы можете заключить договор займа и к нему договор залога недвидимого имущества, который подлежит регистрации в Росреестре. Только в этом случае он будет действительным.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте!

если в качестве обеспечения займа заключается договор купли продажи недвижимого имущества?

Может в качестве обеспечения исполнения договора займа квартире передается  в  залог? 

Так согласно ст. 429 ГК РФ залог является  одним способом обеспечения обязательства. 

Согласно ст. 334. 1 ГК РФ 

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

И при этом, согласно ст. 348 ГК РФ 

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, если речь у Вас о залоге, и в качестве обеспечения договора займа возникает по договору залог на квартиру, то в случае неисполнения договора займа ( Вы не вносите платежи, у Вас просрочка по договору) может быть обращено взыскание на это заложенное имущество ( квартиру)

Евгений, добрый день.

Вы уверены что обеспечением займа будет именно заключением договора купли продажи?

Если это так, то это и будет являться основным Вашим риском.

Заключая такие 2 договора они мало того не основаны на законе и не связаны между собой, это 2 абсолютно разные сделки, но на практике такое действительно встречается.

И риск здесь как раз таки в утрате этой недвижимости, так как формально по договору купли продажи можно зарегистрировать переход права собственности.

Гораздо правильнее и безопаснее для Вас будет заключить договор залога — ст. 334 ГК РФ.

Здравствуйте, Евгений!

какие риски получения займа если в качестве обеспечения займа заключается договор купли продажи недвижимого имущества?

Тут нужно понимать следующее:

При заключении договора денежного займа, может быть — в качестве обеспечения возврата долга, оформлен и  залог.

То, что Вы описали — похоже на договор ипотеки. Но — только похоже, не более, так как договор купли — продажи — не применим, в данном случае, а применим, например, договор займа с залогом недвижимого имущества.

Договор купли — продажи в обеспечение возврата денег по договору займа — заключен и принят быть не может.

Заимодавец вводит Вас в заблуждение, хитрит или, действительно, сам не разбирается в правовых тонкостях… То, что он просит — к законной схеме действий — отнести нельзя.

Что касается договора ипотеки (выдачи займа под залог недвижимого имущества), то если в такие правоотношения вступают 2 гражданина (физлица), а сам займ выдается  в целях личного (семейного) потребления, то в регистрации прав, в такой ситуации — регистратором Росреестра будет отказано. Такая сейчас сложилась правоприменительная практика, в связи с тем, что гражданин — заимодавец не является профессиональным участником рынка денежных заимствований и не наделен правом выдавать такие потребительские займы. Так, в силу положений части 1 статьи 6.1 Федерального закон «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ,

Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться:

*кредитными организациями,

*кредитными потребительскими кооперативами,

*сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами,

*учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере.