Как проверить договор купли‑продажи покупателю?

Добрый день, договор составлен без нарушения законодательства РФ, его могут принять на регистрацию в Росреестр

Здравствуйте, Максим!

В целом договор соответствует ст. 549-558 ГК РФ. Однако рекомендую обратить внимание на следующие моменты:

1) совпадает ли информация по основанию возникновения права у продавцов (п. 1.5, 1.6 Договора) со сведениями в свежей выписке из ЕГРН;

2) нет ли по выписке из ЕГРН ограничений и обременений;

3) не находится ли участок в охранной зоне.

Здравствуйте. Нормальный договор рабочий целом.

Только тут проверьте.

1.8. Продавец подтверждает, что существовавшая ранее в отношении Земельного участка непогашенная запись о расположении в границах Земельного участка здания с кадастровым номером ХХ: ХХ: ХХХХ: Х, принадлежащего третьему лицу, погашена в порядке, установленном действующим законодательством.

Поэтому ЕГРН закажите.

3.1.   За нарушение Покупателем обязательства, указанного в п. 3.5 настоящего Договора Продавцы вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены Объекта, указанной в п. 1.2 Договора, за каждый день просрочки.

тут бы чуть снизил до 0,01 %, например. Но это не критично.

3.1.   Предварительный договор составлен в 4 (четырех) экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу: 2 (два) экземпляра выдаются Продавцам, один экземпляр – Покупателю, еще один передается в регистрирующий орган.

а тут почему предварительный договор? Вроде как основной.

В остальном обычный ДКП, ст. 454 ГК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c715ad796be8dcabecb564bcfa554f539136660d/

Здравствуйте.

Надлежащим подтверждением исполнения Покупателем обязанности по оплате задатка, предусмотренного настоящим пунктом Договора, является расписка о получении Продавцами денежных средств.

Главным подтверждением будут банковские документы, т.к. оплата безналичными.

Расписка тоже не помешает, но в целом не так важна, как сведения банка о движении денежных средств.

1.1. Земельный участок принадлежит Продавцам на праве общей долевой  собственности, по 1/2 (одной второй) доли каждому на основании Свидетельств о праве на наследство по закону от 19.09.2017г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации №… от 22.09.2017г., №… от 22.09.2017г..

1.2. Дом  принадлежит  Продавцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 (одной второй) доли каждому  на основании  Свидетельств о праве на наследство по закону от 19.09.2017г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации №… от 12.12.2017г., №… от 12.12.2017г.

Нужно запросить выписки ЕГРН обязательно.

Актуальные.

Проверить обременения как минимум.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Срок после наследования прошёл довольно длительный, это снижает риски.

Здравствуйте.

Ошибка в п.5.1.

5.1.  Предварительный договор составлен в 4 (четырех) экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу: 2 (два) экземпляра выдаются Продавцам, один экземпляр – Покупателю, еще один передается в регистрирующий орган.

Это не предварительный договор, а основной договор купли-продажи.

Я бы еще дополнила следующим пунктом, чтобы залога не зарегистрировали:

Стороны пришли к соглашению, что право залога у Продавца на вышеуказанное недвижимое имущество не возникает.

Это нужно, потому что денежные средства перечисляются Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна                                                                                                  

Здравствуйте.

1. Договор довольно хороший, нейтральный в своих положениях без перекосов в пользу одной из сторон. 

2. В пунктах 1.5., 1.6. указано, что 

1.1.  Земельный участок принадлежит Продавцам на праве общей долевой  собственности, по 1/2 (одной второй) доли каждому на основании Свидетельств о праве на наследство по закону от 19.09.2017г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации №… от 22.09.2017г., №… от 22.09.2017г..

1.2.  Дом  принадлежит  Продавцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 (одной второй) доли каждому  на основании  Свидетельств о праве на наследство по закону от 19.09.2017г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации №… от 12.12.2017г., №… от 12.12.2017г.

Поэтому желательно в договор включить условие о необходимости предоставления выписки из ЕГРН, желательно в день осуществления подачи документов на регистрацию в Росреестр. Эта выписка нужна будет в любом случае, но тем не менее. 

3. В пункте 1.7. установлены некоторые заверения со стороны продавцов, 

1.1.  При заключении настоящего Договора Продавцы предоставляют Покупателю следующие заверения:

что хорошо, поскольку такие заверения являются юридически значимыми. 

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Статья 431.1.2 ГК РФ. 

4. В пункте 3.11. сказано, что

3.11.  В соответствии со статьей 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации передача Земельного участка и Дома осуществляется по акту приема-передачи в течение 3 (трех) календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок и Дом к Покупателю и получения Продавцами денежных сумм в счет стоимости Земельного участка и Дома в полном размере.  По достигнутой договоренности Сторон Продавцы передают Дом без задолженностей по коммунальным и эксплуатационным платежам, что должно подтверждаться предоставленными до подписания передаточного акта справками/иными подтверждениями (электронные скриншоты из личного кабинета получателя коммунальных услуг) об отсутствии задолженностей за коммунальное/техническое обслуживание Объекта.

При этом по договору переход случайного риска гибели имущества (пункт 5.4.) на участке лежит на Вас после государственной регистрации. Поэтому советую инициировать фактическую передачу как можно быстрее, поскольку после регистрации Вы уже будете нести риски, даже если фактически там находится продавец или третьи лица. 

5. Обратите внимание, что договор устанавливает необходимость ведения переписки по конкретным реквизитам.

3.1.  Стороны признают, что любая без исключения деловая корреспонденция, отправленная с адресов электронной почты, указанных в настоящем договоре, является исходящей от надлежащим образом уполномоченных представителей сторон и имеет обязательную для обеих сторон силу.

Адрес электронной почты Продавцов: …

Адрес электронной почты Покупателя: …

Поэтому проверяйте почту.