Как оформить аренду квартиры в долевой собственности и кто должен платить налоги?

Question

Квартира находится в собственности матери и совершеннолетнего сына в разных долях, оба живут сейчас не в РФ. Хотят сдать в аренду квартиру в РФ, арендатор - военный, оформление аренды официальное на 11 месяцев, арендатору компенсирует расходы Минобороны. Каким образом правильно оформить договор аренды: от одного или обоих собственников? Каким образом правильно оплачивать налоги (пока планируют как самозанятые), нужно ли оформлять замозанятость на обоих, или достаточно одного собственника? Могут ли принимать арендную плату наличными или на расчетный счет третьего лица (мужа и отца собственников)?

Сергей Николаев · Answer

Каким образом правильно оформить договор аренды: от одного или обоих собственников? Добрый день! В договоре аренды (а это договор найма жилого помещения) должны быть указаны в качестве арендодателей (наймодателей) оба собственника долей в праве собственности на квартиру. Но возможен и другой вариант. Один из собственников доли может заключить со вторым собственником договор безвозмездного пользования его долей, в том числе, и с правом сдачи его доли по найму (в аренду), получением оплаты по договору найма и расходования этой оплаты по своему усмотрению. Так, согласно ст. 689 Гражданского Кодекса РФ: 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Далее продолжу.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. каким образом правильно оформить договор аренды: от одного или обоих собственников? Общей долевой собственностью пользуются сособственники по соглашению сторон (ст. 247 ГК РФ). Ввиду этого было бы логично оформить такое соглашение и указать на это соглашение как на основание для заключения договора найма в его «шапке». На мой взгляд, использование двух наймодателей излишне нагружает договор, платежи пдолжны проводиться двум лицам, чеки тоже от двух лиц при самозанятости. Это излишнее усложнение. Каким образом правильно оплачивать налоги (пока планируют как самозанятые), нужно ли оформлять замозанятость на обоих, или достаточно одного собственника? Самозанятый может иметь такой статус если он имеет гражданство РФ и находясь за пределами РФ, получает плату за наем от источника из РФ. Могут ли принимать арендную плату наличными или на расчетный счет третьего лица (мужа и отца собственников)? Прием наличными возможен с выдачей чека из приложения «Мой налог».

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Каким образом правильно оформить договор аренды: от одного или обоих собственников? От обоих собственников, если между ними не заключено соглашение об определении порядка пользования квартирой. Так согласно ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. При этом обязанность по оплате налога на профессиональный доход, возникает именно у наймодателя, как у получателя дохода от сдачи квартиры. Каким образом правильно оплачивать налоги (пока планируют как самозанятые), нужно ли оформлять замозанятость на обоих, или достаточно одного собственника? Если будет указан только один наймодатель, и только он будет получать доход от сдачи квартиры в найм, то самозанятость оформляет только он. Поэтому между собственниками квартиры может быть заключен договор об определении порядка сдачи квартиры в найм, и также в нем предусмотреть порядок принятия оплаты по договору одним собственником. Согласно Федеральному закону «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ от 27.11.2018 N 422-ФЗ, ст. 6 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); налоговая ставка 4 % согласно ст. 10 Федерального закона „О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход» от 27.11.2018 N 422-ФЗ, поэтому выгоднее оформить наймодателю самозанятость. Могут ли принимать арендную плату наличными или на расчетный счет третьего лица (мужа и отца собственников)? Чеки необходимо формировать в Приложении мой налог, может быть также прием наличными средствами. подробнее в ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ по данной ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/ad291257df0088ddbc91dc935ca07c7d40bde627/ 3. Чек должен быть сформирован налогоплательщиком и передан покупателю (заказчику) в момент расчета наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан покупателю (заказчику) не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором произведены расчеты.