Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В перечне вопросов, поставленных на голосование, были по отдельности: - утверждение договора управления
Нужна консультация по дополнительным услугам ЖКХ.
04.07.2024 Застройщик в Москве сдал МКД.
05.07.2024 был заключен договор управления МКД между Застройщиком и Управляющей Организацией.
В составе договора (раздел 4) определена плата за услуги: плата за содержание помещения, плата за коммунальные услуги, плата за ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ услуги (охрана и содержание зем.участка).
24.07.2024 я по Акту ПП принял квартиру, с указанным договором управления ознакомлен не был (его не было в офисе заселения). Никаких бумаг кроме Акта ПП и Актов по счетчикам не подписывал. В Акте ПП нет никаих оговорок относительно договора управления.
Далее УО организует проведение первого ОСС с 22.07 по 22.09.
В перечне вопросов, поставленных на голосование, были по отдельности:
- утверждение договора управления (идентичного с договором между Застройщиком и УО, за исключением доп.услуг)
- утверждение доп.услуг Охраны (в.8), Дежурного по подъезду (в.9) и содержание ЗУ (в.10).
Итоги были подведены и опубликованы 3.10.2024.
В то же время, УО в квитанциях за июль, август, сентябрь добавляет услуги охраны и содержания ЗУ, ссылаясь на договор управления между Застройщиком и УО и обязанность платить по нему.
На мой взгляд потребителя, со стороны УО идет навязывание доп.услуг.
На мой взгялд, в новостройках мы, собственники, до проведения первого ОСС обязаны платить только за содержание помещений и коммунальные услуги в силу норм ЖК.
Что хотелось бы получить:
- оценку правомерности УО по навязыванию услуг и начислению платы за доп.услуги охраны и содержание ЗУ с ссылками на ЖК РФ, ГК РФ, ЗоЗПП и иные правовые подзаконные акты.
- правовое основание для отказа по оплате навязанных услуг до даты проведения первого ОСС.
- претензию (возможно досудебную) к УО по перерасчету квитанций.
- TPU Rasskazovka-2-2.pdf
- Договор управления.pdf
- Бланк_решения_город_Москва,_улица_Ахма~.pdf
Здравствуйте. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок под МКД, имеющий границы и размер, определённые согласно требованиям законодательства, входит в состав общего имущества. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения несёт расходы на содержание такого имущества соразмерно доле в праве общей собственности на него.
Общей собственностью жителей дома является участок со следующими характеристиками: он сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ); его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491); в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Любая управляющая компания должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Вот главные из них:
Статьи 154-157, 161-165 Жилищного кодекса РФ; Статьи 209-217, 288-293, 683-688 Гражданского кодекса РФ; Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Услуги консьержа или охранника не входят в перечень обязательных для надлежащего содержания общего имущества собственников, поэтому не зависят от решения управляющих организаций. «Сами собственники решают, нужны ли им такие услуги, утверждают их предоставление на общем собрании и вносят решение в протокол. Вы вправе провести общее голосование жильцов и отказаться от услуг охраны.
Здравствуйте!
оценку правомерности УО по навязыванию услуг и начислению платы за доп.услуги охраны и содержание ЗУ с ссылками на ЖК РФ, ГК РФ, ЗоЗПП и иные правовые подзаконные акты.
Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правила оказания услуг (выполнения работ) установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144804/
В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные услуги (работы) за плату.
Для установления факта навязывания дополнительных платных услуг необходимо проанализировать заключенный с потребителем договор управления многоквартирным домом, платежный документ на оплату коммунальных услуг с целью определения объема оказываемых исполнителем услуг, волеизъявлений сторон, наличия существенных условий и условий ограничивающих, либо ущемляющих права.
Подробнее по ссылке: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/9eb0f127ead4dc57e7d0a9d4954cf264c4b3cea8/
Посмотрев, ваш договор управления многоквартирным домом, в частности
В пункте . 2.2. Управляющая организация по заданию собственников (нанимателей) помещений в
Многоквартирном доме, в течение согласованного настоящим Договором срока за плату
обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в Многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и иные услуги
Собственнику ( нанимателю) в соответствии с пп. 3.1.2.- 3.1.3. настоящего Договора,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом
деятельность
Пункт 3.1.6., УК обязуется предоставлять и/или обеспечивать предоставление иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в этом доме.
Т.е., кроме основных коммунальных услуг, в договоре указано, что УК по заданию собственников обязуется оказывать иные услуги, которые соответственно, должны согласовываться и утверждаться на общем собрании .
Пунктом 4.1.3. договора, предусмотрена плата за дополнительные услуги, оказываемые в целях исполнения Договора, оформленные Протоколами общего собрания собственников помещений.
В представленном Вами бланке Решения для голосования на внеочередном общем собрании собственников помещений , по поводу дополнительных услуг, указано:
-Утвердить дополнительную услугу «Охрана», а также плату (ставку) за нее в размере 9 руб. 97 за 1 кв.м. общей площади жилого/нежилого помещения ежемесячно, с включением в единый платежный документ, управляющей организации;
-Утвердить дополнительную услугу «Дежурный по подъезду», а также плату (ставку) за нее в размере 13 руб. 23 за 1 кв.м. общей площади жилого помещения ежемесячно, с включением в единый платежный документ управляющей организации;
— Утвердить дополнительную услугу «Содержание земельного участка», а также плату (ставку) за нее в размере 9 руб. 23 коп. за 1 кв.м. общей площади жилого/нежилого помещения, ежемесячно с включением в единый платежный документ управляющей организации
Таким образом, решение о указанных дополнительных услугах было принято большинством собственников МКД. Однако, дополнительные услуги, связанные с содержанием общего имущества, должны указываться в договоре управления МКД и все последующие изменения должны вноситься в порядке, установленном таким договором, на основании решения общего собрания собственников. При этом, дополнительные услуги, не связанные с содержанием общего имущества, могут быть оказаны только на основании договора с конкретным потребителем, заключенного в письменном виде.
— правовое основание для отказа по оплате навязанных услуг до даты проведения первого ОСС.
— претензию (возможно досудебную) к УО по перерасчету квитанций.
Если Вы считаете, что исполнителем допущено навязывание дополнительных платных услуг, то, Вы вправе отказаться от оплаты таких услуг, а если они оплачены, вправе потребовать от исполнителя возврат уплаченной суммы (ч. 2 ст. 16 №2300-1, ст. 156 Правил №354).
Подробнее см.по ссылке: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/db8cad163809d551a7894176b7b97b80b127cf7e/
Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор услуг, возмещаются исполнителем в полном объеме.
Для отказа от дополнительной платной услуги Вам необходимо обратиться к исполнителю с письменным заявлением об отказе от услуги и возврате уплаченных за неё денежных средств.
Согласно п. 156 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, Исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы. .
Эти услуги не перечислены в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства России N 491 от 13.08.2006) и в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства России N 290 от 03.04.2013), а значит, являются дополнительными. Включение в платежные документы платы за дополнительные услуги ( охрана, дежурный по подъезду и др) возможно лишь при наличии: а) решения общего собрания собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества и выделении в едином платежном документе отдельной строкой платы за антенну (охрану и т.п.) в определенном размере; б) договора каждого жильца с организацией, оказывающей дополнительные услуги.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/
У Вас, как получается было принято такое решение еще до сдачи вам дома, путем согласования и через решение общего собрания собственников и значит на законном основании выставляют данные счета на оплату .
Внести изменения в договор управления и отказаться от дополнительных услуг можно только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки.
Из содержания ч. 2 ст. 44 ЖК РФ следует, что перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит. Это значит, что иные вопросы, не предусмотренные законом, и принятые общим собранием, не имеют обязательной силы для всех собственников, в том числе и для тех, кто не голосовал или голосовал против их принятия.
Здравствуйте, Дмитрий!
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (ст.12 Закона №214-ФЗ)
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит государственной регистрации(ст.16 Закона №214-ФЗ)
На основании указанных норм ВС РФ пришел к выводу, что
Застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в способе управления ломов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания N 1/21 от 02.02.2021, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было.
Определение ВС РФ по делу N А55-7228/2021
Единоличный собвенник помещений МКД вправе принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений, которые оформляются в письменной форме, но без проведения общего собрания
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
ст.46 ЖК РФ
То-есть застройщик до передачи МКД либо регистрации права собственности на помещения за другими лицами по сути является единственным собственником помещений МКД, который вправе принимать решения по вопросам отнесенным к компетенции общего собрания.
На мой взгялд, в новостройках мы, собственники, до проведения первого ОСС обязаны платить только за содержание помещений и коммунальные услуги в силу норм ЖК.
Не совсем так.
Вы не учитываете права и обязательства застройщика, которые у него есть и которые он должен исполнять до передачи помещений МКД
— оценку правомерности УО по навязыванию услуг и начислению платы за доп.услуги охраны и содержание ЗУ с ссылками на ЖК РФ, ГК РФ, ЗоЗПП и иные правовые подзаконные акты.
По моему мнению действия УО правомерны, по крайней мере Вами не указаны обстоятельства, свидетельствующие об ином.
По акту Вы приняли квартиру 24.07.2024 г.
Договор управления заключен между застройщиком и УО 05.07.2024 г.
То-есть на момент заключения договора застройщик мог считаться единственным собственником помещений МКД