Здравствуйте, хочу купить дом за наличку, но у прадовца есть ипотека, куплен дом у них, в ипотеку, и она не

Здравствуйте!

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка.

Согласно статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Здравствуйте.

а могу ли я выкупить этот дом, если я закрою ихнюю ипотеку,

Продажа дома, находящегося в ипотеке, может осуществляться несколькими  способами:

1.Самостоятельная реализация дома  гражданином-залогодателем при наличии уведомления о согласии на такую продажу от залогодержателя ( банка) (п. 1 ст. 37, пп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

2.Продажа дома с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ).

В данном случае имеет место и продажа дома, и «продажа кредита».

Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик — Вы отвечаете всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя.

Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком).

Обременение в виде ипотеки в данном случае с дома не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи  и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на дом к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).

Здравствуйте, Иван!

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ, продать дом, находящийся в ипотеке (в залоге у банка), можно только с разрешения этого банка. От него и будет зависеть план действий.

Банк, по сути, интересует, сможет ли новый собственник платить ипотеку.

Вариант 1. Обращаетесь в банк, описываете ситуацию. Банк проверяет Вашу кредитоспособность, если она достаточна, банк дает разрешение на сделку при условии перевода долга по кредиту на Вас.

Вариант 2. Банк не дает согласие на продажу и перевод долга. Но у Вас, как я понимаю, есть средства на единовременное погашение кредита.

Тогда Вы заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ) с условием о задатке (ст. 380 ГК РФ) в размере оставшейся суммы кредита. Вы передаете деньги (желательно переводом на счет продавца, с которого гасится кредит), он рассчитывается с банком, снимает обременение, потом заключает с Вами основной договор.

Второй вариант, очевидно, реализуется дольше. Но в любом случае собственником Вы станете со дня регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Иван, здравствуйте.

а могу ли я выкупить этот дом, если я закрою ихнюю ипотеку,

 Такая практика распространена. Только юридически выглядит все немного не так, как Вы указываете. Вы передаете денежные средства в размере задолженности по ипотеке продавцу по предварительному договору в качестве аванса либо задатка (см. ст.429 ГК РФ, ст.380-381 ГК РФ), либо путем их перечисления непосредственно в банк на счет продавца и в счет погашения же его обязательств. Внесенные средства засчитываются в счет оплаты будущего основного договора купли-продажи. Ипотечный кредит погашается и продавец  снимает обременение в виде залога, о чем производится запись в ЕГРН. После этого никакого согласия банка не требуется, так как ипотеки уже не будет.

По времени не представляется возможным Вас сориентировать, собственником Вы станете после заключения основного договора купли-продажи и регистрации Вашего права в ЕГРН. Следует видеть  кредитный договор/договор ипотеки, знать, кто банк-залогодержатель, какой порядок снятия обременения предусмотрен договорами и т.д. На праткике  от недели до неск

В целом, Вы спрашиваете о порядке подготовки сделки по приобретению обремененной квартиры, но такие консультации нереальны в рамках вопроса в общей ленте, это предмет индивидуальной консультации в чате.

С уважением